由於失业率高达8。6%，房屋止赎数量上升，且房产价格承压，越来越多的美国人放弃拥有自己房屋的梦想，转而选择租赁，这一转变正在重塑美国房地产业的面貌。
　　
2011年第二季时，拥有自己房屋的美国人比重从2004年底时的69.2%下降到13年低点65.9%。第三季略微增至66.3%。另一方面，出租房屋空置率在第三季降至9.8%，上年同期为10.3%。
　　
**2012年将是“房东年”

“租金在上涨，空置率下降，新组建的家庭不断增多，而租赁房供应有限，”摩根士丹利的报告称，“相信租赁房的需求将会继续攀升。”2011年11月新屋开工跳涨9.3%，年率达到19个月高点，令人乐观认为遭受重创的房屋市场正在重新站稳脚跟。不过，增幅几乎完全来自多户房屋。房间套数不少於五套的新屋开工较2011年10月增长逾30%，为2010年同期水准的将近两倍。
　　
价格也反映出需求的变化。房租成本在过去一年上涨2.4%，2010年仅上升0.6%。
　　
ITG Investment Research的资深分析师Steve Blitz称，回报上升激励公寓楼的开发活动。他表示，住宅建设的下一波”热潮”已然开始。“租金上涨的原因在於，过去15年间出租物业项目的建设一直不足，因为典型承租人越来越有能力获得低成本融资来置业。”他在研究报告中写道。

需求升温对房地产开发商来说是一个好消息，但住宅建设升温对美国整体经济的影响仍不明朗。
　　
“2012年住宅建设将为国内生产总值(GDP)作出正面贡献，但房价下跌将对GDP带来负面影响。因此，房地产业对美国经济的总体影响将是中性的或略有拖累。”住宅建设在2005年末达到顶峰，在整体经济活动中的占比约为6.2%，目前这一比例仅为约2.4%。
　　
美国房屋开工在2009年4月创下自1959年1月有记录以来的低位。尽管多户房屋开工的增长提振了楼市，但对独栋房屋建设而言，2011年或许是有史以来最低迷的一年。
　　
“业务较去年略微下降。”第三代住宅建造商Bill Zach表示。他的家族企业Zach Building Co位於威斯康辛州的Milwaukee地区，主要从事独栋房屋的建设。对Zach来说，在众多竞争对手已经破产的时候，他的公司还在运转，这在一定程度上代表着成功。“过去我的竞争对手常常是那些拥有一辆皮卡就称自己是建筑商的人。这样的人成百上千。”Zach说：“现在不是这样了，这些人正纷纷退下阵来。”

但此时却出现了转机的迹象，并且有信号显示，美国楼市可能就快触底。一项衡量未来建筑支出前景的指标–建筑开支指数(Architecture Billings Index)在2011年末期上升，并升穿50大关，说明建筑订单增长。

道琼房屋建筑类股指数自10月初以来已累计蹿升逾30%。
　　
“住宅建设终於从经济衰退後的低谷开始攀升。”德意志银行首席美国分析师Joseph Lavorgna表示，“房屋开工、建筑许可及多数房屋销售指标将在明年春季的置业季面临真正的考验。”

**投资美国房地产应注意事项

1. 物业维护和管理

在美国，物业维护和管理对于房地产投资的保值、增值起着重要作用。由于美国允许土地私有化，因此业主们对自己永久拥有的产业维护有佳。同时，法律也有相关规定，每年必须花费一定比例的金额在房屋维护方面。物业管理人员都必须拥有房地产经纪人执照。

2. 税务

美国的房地产税是由各地方政府征收，而不是美国联邦来征收。因此各州税率不一，高低不等，多数是房子价值的1-1.8%之间。但如果是投资土地，地税则要低许多。因此，对于每一个投资项目的税率都要的特别关注，并且及时采取各种避税措施。

3. 健全的房地产保险业务

保险业在美国房地产业发展过程中扮演着重要角色，是房地产市场健康发展的保证，房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包 括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、抵押证券发行担保、产权保险等方方面面。健全的保险制度分散了房地产投资风险，使房地产投资、买卖、房 地产抵押等安全可靠，房地产成为一项收益稳定，风险有保障的投资工具。

4.政府职能

美国是土地私有制国家，房地产市场完全按市场规律运作，政府对市场的干预很少，在房地产市场上，政府与所有其它业主一样，也是一个普通的业主，遵守同样的 游戏规则。在与房地产管理有关的政府职能中，政府一是管规划，通过规划规定每一块土地的用途，建筑类型、高度、密度，进行土地管制；二是管理房地产从业人 员，主要是通过房地产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房地产估价人员的发牌制度规范房地产市场；三是依法征税；四是为公众利益行驶警察权力。除此之外， 政府对房地产市场管理没有其它职能，房地产活动完全按市场规律办事，既不审查开发公司的资格，也不发房地产证。