在加拿大投资房产到了一定地步，甚至刚开始入门投资的时候，就需要考虑将来Capital Gain（房产增值）报税的问题。有读者在我的博客上面问到投资房将来报税的问题，因为我做讲座时和平时客人给我打电话时，也经常被问到这个问题。

加拿大是万税之国，投资之初，投资者就应该知道将来要怎样交税，虽然钱还没挣到，即使画个大饼也要画的很好，要知道加拿大税务局什么时候分这个大饼，怎么分，才能扬长避短，发挥优势。所以在此把我以前的回复整理编辑一下，以飨读者。

问题： Refinance是可以让你提前使用或享用你的capital gain，利息抵扣房租收入或CCA办法都不能回避capital gain所带来的tax obligation. 到年老的时候即使没有任何其它的收入，只要随便卖一套物业，实现的capital gain估计就有30万到50万甚至更大，50%算作当年的收入交所得税，CRA的收入是非常可观的。No offensive，只是大家都有投资房产的爱好，想和你探讨下，我做的时间比你还长，这个问题一直在困扰。我现在每年在动态的买卖换房，就相当于把长期capital gain逐年分割开来实现，好处是让capital gain分摊到每年少额交税（税率低）同时在这个过程中优化手上持有的物业，坏处是交易成本过高。

回复： capital gain那是挣到钱才要交税的，即使某年capital gain 1百万，50%就是五十万算作当年的收入交所得税，现在加拿大最高税率是46%，即最多最多23万交税给政府，至少77万即至少77% 的房产净增值全部进了自己腰包，对普通工薪阶层来说，也算挣到大钱了吧？

实际操作来说，投资房或者放在公司名下，或者在夫妻两人共有名下，现在我们还基本算年轻力壮或者是年中力壮，怎么地每年都会有好几万的收入，每年缴税很容易达到30% 以上的边际税率，这时候卖投资房交capital gain 的税是最亏的了。还不如等到年老退休了，某年几乎没什么收入时卖投资房，capital gain 可以少交不少税。

举例来说：某房变现后有30万的capital gain，当年需交税。capital gain 的50% 即15万作为当年个人收入交税，如果该房产在夫妻名下，每人分一半7.5万加入当年的个人收入一起报税，如果该人当年已有其他收入例如工资收入5万，按照网上一个公开的计算加拿大个人所得税的网站的计算结果，在安省2012年：

5万收入需交税$9,027，

7.5万加上5万就是12.5万，12.5万收入则需交税$37,904，即5万之上的7.5万交了 $28,877 的税。

而如果2012年其他收入为0的话，7.5万的投资收入仅需交税$16,929，两者相差$11,948。

夫妻俩加一起的话，如当年分别有其他收入5万的话，30万的capital gain需交税$57,754，剩余$24.2万为税后收入，也算不错了。

而如果当年收入均为0的话，30万的capital gain 需交税$33,858，剩余26.6万全部心安理得地放入个人腰包。两者相差$23,896,即在夫妻俩当年收入都为5万时，比当年零收入会多交$23,896 的税；或者说在当年零收入时卖投资房，比当年夫妻分别5万收入时可以合理避税$23,896。

结果显而易见，就是从房产投资的避税角度讲，房产应该长期持有，最好等退休后再卖。更何况买卖一次房产，交易成本太高，损耗太大，费时费力，提心吊胆好容易挣的那点钱，让政府和地产经纪分走一大部分。从社会和谐的角度来说，倒是对社会做了不少贡献，制造了多余的GDP，为政府和社会创造了财富。但从生意角度来说，属于省了小头（所谓眼前省了点税），亏了大头（投资回报被交易成本吃了很大一部分，严重制约了投资回报率）。

另外就是频繁的卖房子，手头总是只有几个房子的话，就无法实现房产投资的扩张，挣不到大钱。还不如长期持有房产，升值或净值只要达到一定额度就通过Refinance(重新贷款)变现出来，再买下一个房子，周而复始，通过滚动投资实现规模扩张，快速积累财富。

以上内容仅供参考，若需要具体的税务建议，请咨询合格的会计师。但是关于本人的房地产投资的建议，那就不是仅供参考了，土旺敢负百分之百的责任。

本人本是普通IT打工人士，几年前开始沉醉于多伦多的房地产投资，先后投资买了不少房子，并仍在继续大力扩张，现已全职做房产投资。喜欢和同道中人切磋，并乐意为初级房地产投资者提供各种建议及分享经验。

**作者：土旺（全职房地产投资人、大鹏地产经纪）如对多伦多的房地产投资感兴趣，可联系本文作者，Tel: 416-455-3412，email：[email protected] 博客：http://tuwang.51blog.ca