在加拿大投资置业或出售房产，往往需要借助于房地产经纪人的帮助。如果在正式与房地产经纪人打交道之前，您能清楚的理解CLIENT和CUSTOMER之间的区别，会让您少走许多弯路，加强您和您的经纪人之间的沟通和理解，有助于您顺利地买到您的理想物业，或高效地售出房产。

很多人可能将CLIENT和CUSTOMER理解成同义词。其实在加拿大的法律上，这两个词有着两种完全不同的内涵，而且他们之间的差别直接影响您买卖房屋的过程和结果。

CLIENT，中文翻译为客户。而CUSTOMER，则是指消费者。可能大多数的国内来的移民都知道，中国有一个“消费者权益保护法”用来保护消费者的权益。而在加拿大，则把CLIENT与CUSTOMER严格地区分开来，目的是更大程度上保护CLIENT的利益，而不是保护CUSTOMER的利益。

举例说明，如果我们到超市买东西，对超市的服务人员来说，我们是消费者，他们真正保护的应该是他(她)们的雇主的利益，而给我们消费者提供的是公平合理的商品价格及礼貌的服务。而如果我们在打官司，那么对律师来说，我们就是他们的CLIENT。这样一来，律师的责任要求他们，须从自己的CLIENT的角度出发，提供更专业的服务，最大程度的保护客户的利益。

同样道理，加拿大相关的法律法规规定，每一个房地产经纪人对CUSTOMER及CLIENT提供两种完全不同的服务。

对CUSTOMER，经纪人需要提供的服务只有三个要求：HONESTY(诚实)，FAIRNESS(公平) 及DUE CARE(适当注意)。除此而外，不做其他的要求。

对CLIENT，经纪人作为受委托人，则要求提供更高层次的5种责任和义务：

DISCLOSURE，经纪人有责任收集并告知自己的客户任何有关客户感兴趣的物业的相关信息；

COMPETENCE，作为委托人的代理人，地产经纪人必须运用自己的专业知识，业务技巧，常年经验保持一定程度的竞争能力，以期保护客户的利益；

OBEDIENCE，地产经纪人在房产交易过程中，必须听从客户合理并且合法的指示，即使经纪人本人不同意客户的指示；

ACCOUNTABILITY，在房产交易中涉及到的资金及各种法律文书，地产经纪人有责任和义务保证其安全；

CONFIDENTIALITY，地产经纪人必须对自己客户的各种重要信息保密。

在了解了CLIENT及CUSTOMER之间的差别之后，可能有人会思考，什么样的情况下自己是CUSTOMER，什么样的情况下是CLIENT。本篇仅以买房者为例：

如果你直接找卖方代理而不通过自己的买房经纪人谈合同买房，对卖方代理来说，售房者是他(她)的CLIENT，你是CUSTOMER；

如果是DUAL AGENT的情况，您虽然是双方共同经纪人的CLIENT，但经纪人只能公平对待买卖双方；

如果你经常换不同的经纪人看房，而并没有签署BUYER AGENCY AGREEMENT，对每一个带您看看房的经纪人而言，您只是他(她)们的CUSTOMER；

如果您通过签署BUYER AGENCY AGREEMENT，由您自己的AGENT看房买房，那么您的经纪人必须向您提供CLIENT SERVICE。

**是直接找那个卖方经纪谈价好，还是找自己的经纪人好？

买方找自己的买方经纪，并通过他(她)下Offer，这绝非可有可无。

首先，我们仔细思考一下，把房子委托给经纪卖的时候，卖方的经济人会承诺保护卖方的利益，最大程度的售出好价钱，一般卖主会和他(她)的代理人已经有了长期的接触甚至会有一定的交情，亲疏远近可想而之。如果你直接找卖方经纪，卖方经纪会不会从买房者的角度考虑，提买方省钱？

其次，直接找卖方经济人并不能帮您省钱。 如果是卖方经纪在帮你下Offer，需要你签一份Dual Agency Consent，表示你同意并了解规章，全部的代理费都要归这个经纪，一般他(她)不会把经纪费降下来 。而通过买方的经纪人下OFFER，您的经纪人是不向您收取服务费的，因为根据协议，买卖双方的经纪人会根据一定的比例从卖方提供的代理服务费中分摊。

再者，没有自己经纪人的帮助，您的信息是不完全的。对于公众能看到的MLS，除了信息在时间上滞后外，比Agent的能了解到的信息也少很多，比如您下OFFER的这所房子以前的买入价是多少，周边房源最近以来的成交价和成交的情况等。你没有REALTOR的帮助如何知道要价是否合理呢？好的房子，如果要价合理，一般会很快卖掉，甚至超出要价。

**找几个经纪帮我看房是不是对我更有利？

这是我们华人初次买房是最容易进的误区之一。其实只要加入了TREB，每个经纪人使用的数据和资源是一模一样的。不同的是为你工作的经纪是否尽职尽责，替您着想。很多人误会说多找几个经纪会更好，其实不然经纪人是很容易发现彼此的存在的。经常有客人让某个经纪人帮他找房子，告诉他没有别的经纪。结果第一次看房就被卖主认出来。当然也有和别的经纪谈不来再找其他的，那么最好告诉别的经纪哪些房子你看过了，哪些没有。如果经纪人知道你同时跟几个经纪看房是很不利的。首先，为人的诚信是与人交道的基本准则。 其次，一般人们在一段时间内只会找一个自己的代理人，除非代理人不尽责尽力，在此情况下，您可以解除代理关系，再另选他人。但如果你还有别的Agent，经纪人一般不会愿意替您这样的客户提供专业的服务的，吃亏的还是您。

（杨洪）