（星星生活/辛迪）三个月前，我和家人打算搬到多伦多市中心。在换房之前，给大家一些建议，是我们的经验之谈，也可以说是换房的人必须要考虑问题。

我们的计划是在多伦多市中心找一个价格在50到65万的镇屋(townhouse)，在今后的两年里再慢慢装修。一旦找到合适的地方，就会马上卖掉我们现在已装修完毕的房子，然后搬家。听上去这很符合逻辑，也应该易如反掌。

但很不幸，房价节节升高，我们出的价不断的被其他人击败。我开始怀疑我能负担得起房价吗？答案从几个月前的可以，变成了现在的不可以。

想必每一个准备买房的人都有一个相当恐怖的经历吧，那就是抢offer！我们不是唯一有过类似经历的人，但是我们的故事足以说明“先出售，后购买”的策略绝对值得学习。

我们看中的这栋镇屋是红砖房，两层，有一个车库，因为年头多了有些下沉。这个房子标价53.9万。在市中心来说这是一个相对合理诱人的价位。去看了房子，格局宽敞。我们在经过调查后觉得这个房子是值这个价钱的。在这个期间，我们是有机会拿到这个offer的。

计算了一下需要全面装修的费用和其他杂费，大概需要我们有15到20万的储备金。地下室好好装修一下，每个月出租个$1000块在这种地段不成问题。这是一个相对不错的社区，作为没有太多经验的装修者来说，我们尝试做一些装修计划，以便更好的翻新我们未来的新家。

随着确定offer的日期日益迫近，我们仍然在做很多财政上的考虑和安排，因为毕竟换了房子意味着要在这里住上很长一段时间。以后的家没装修好或者总是出问题，未来都是麻烦。

但我们出局了。我们甚至还没有虚报低价，没有讲价还价，一切就结束了。最后这个房子在房东要价的基础上加了20万卖出。但是我们还没来得及出手，就已经没得竞争了。

作为工薪阶层，这些经历让我们明白了，如果不预先卖掉我们现在的房子，我们不会有底气去买新的。在如此不稳定的房地产市场，我们不可能把自己安稳的生活丢进无止境的债务和不确定性之中去。换句话说，改变我们目前生活状况的财务计划，让我们承担太多风险，会感到紧张甚至是恐惧。

地产经纪和区域经理告诉我们，先卖房再买房才是一个可行的选择，尤其是对于我们这些要寻找镇屋，并且有贷款需求的人来说。在理想的情况下，选择这条路，尽管可能会面临短期内搬两次家的可能，但是我们会有足够的能力维持一些节省成本的安排。这个建议适用于那些在买新房之前先卖房的人。

了解抵押贷款的详细原则和运作模式非常重要。先卖掉房子首先就避免了一定周期的房贷利率，目前的贷款全部可以顺利的转移到新的房贷之中，在购买新的置业，做信贷审查和资产评估时也会对我们有利。

作为卖方，你可以支配交房的日期，给你自己一定换房的时间，同时避免按揭的罚款，确定自己的下一步行动。

买房，换房真的需要做很多的功课。朋友可以给你提供良好的建议。当然，我们很难立马就找到完美的房源。但我们需要尽快的做出过度时期的房屋安排计划，并且用适当的财政手段来终止抵押贷款。

同时，买方必须要有足够的现金储备，出手要快，才能及时抓住好的房源。一定要确切的了解自身和家庭的财务状况，这会在买房的时候确保给出合理的价位，在最短的时间内拿到有优势的offer。尽管现在多伦多的房地产市场如此狂热，但是最重要的关键是自己要有一个参数在头脑中，明确自己的位置和购买实力。

换房，买房有时候真的像打仗一样紧张。这次我的换房经验给我上了宝贵的一课，让我了解到了自己的金融风险承受能力底线到底在哪里。在买房之前先把房子卖了是会产生很多的不确定性，但是它能让我们明确自己底线在哪里，确定心仪的物业到底是否在我们的承受范围之内。