投资房产是富人为财富保值增值的重要手段，也是很多工薪族的业余理财手段，但是购房远不止购物这么简单，并不是有钱就可以上手做。其实投资房产也是一门生意，做生意有做生意的学问，不同的生意有不同的学问，投资房产虽然不需要很高深的专业知识，但是也还需要一些投资技巧和市场常识。以下是投资房产的几个至关重要的问题：

一是判断自己是否适合投资。做生意首先要有本钱，而且是不急用的闲钱，实在没有本钱，能借到相应的钱而且借钱的利息在个人的承受能力范围之内也行，同时借的钱也不能着急要还。投入的资金若计划两年内撤出，例如这笔钱两年后孩子上大学要用，则不适合用于购房。因为房子作为不动产，受市场影响很大，没有一个准确的价格，最怕急售，急售往往就意味着低价。同时买卖一次房产的费用太高，损耗太大，短期炒作的风险太高。

如果资金不多不够首付，与人联合投资也是一个不错的选择。联合投资中每个投资者的风险降低了，如果其中有人不能按时供款，其他人还可以帮助缓冲一下。联合投资最容易出现分歧的情况是投资者对出售房屋的时机不统一，所以最重要的是先订好协议，对各种可能出现的情况都事先作出规定，例如谁负责管理投资房、谁负责资金帐目进出等等，越详细越好。

二是选择适合投资的地段。买房子其实就是买地段。不好的地段，房子再好再便宜也没有多少升值的空间。总体上说，富人住宅区、好学区和寸土寸金的市中心的升值潜力最大，最值得投资。对于Condo 投资，地点的重要性尤其明显，过去这些年，大多伦多周边地区Condo的增幅普遍有限，有些老旧的Condo甚至几年后还跌价了。但是对于市中心金融区和多大附近地区以及Yonge街由于地点的特殊性，尽管房价目前已经不低，但是仍有升值潜力。找好地段，最好请有眼光、有经验的专业人士来把关，光靠自己的判断是不足够的。

三是选择好买卖的时机。应该克服“买涨不买跌”的心理，房价涨涨落落是很正常的事，房市陷入低谷时，才是入市的好时机，价格回落的时候容易讲价，可以降低不少成本。对已经持有的物业，在楼价低的时候尽可以以租养房，等到楼价回升时再适时出售。

多伦多的出租房市场一直很紧俏，房东不愁租不出去，很多没有信用记录的租房者，只能一次性先支付几个月甚至一年的房租才能租到房子，说明多伦多房市的刚性需求很旺盛，同时多伦多的租售比还在国际安全标准线之内，房市低潮时就该大胆去捡便宜。

四是考虑好选择现房还是期房。无论是现房还是期房都有合适的房子值得买，要具体情况具体分析。通常来说，利率低的时候买现房的总成本低，还可以马上用于出租，积累净值，但是现房的首付一般要20%以上，投资房甚至高达35%，资金门槛比较高。而买期房楼花的话，发展商往往有促销优惠，首付有可能低至5%，其余到几年后房子交付使用时才补足，暂时没有资金的压力，投资杠杆的力度很大，还不用操心租客的事情。

五是控制好投资风险。要有储备的周转资金或者是可以借到钱的储备信用。对于房子的各种预期支出以及意外支出要有个概念，例如购买Condo时要查看大楼的管理报告（Condo Status Report），了解它的储备金及未来几年是否有大的花费计划，这会涉及到管理费随后几年的增幅。

新Condo的管理费通常每平方呎只有0.5元，但是上千呎的老Condo的管理费可能高达八九百元，这样的老房将来较难出售，价格也不可能高，老Condo 往往意味着投资回报低，风险高。

六是要选好租客。找到好的租客是房产投资成功的重要一步，可为将来省却很多麻烦，不良租客可能拖欠房租，赖着不走或者走了以后留下一个又脏又乱的房子，令屋主蒙受经济损失之余还劳心费神。所以为找租客该花的费用一点不能省，一般来说，通过地产经纪网站MLS找房客比较保险，愿意通过地产经纪来找房子的租客相对来说层次比较高，他们通常工作比较忙，收入稳定，租期长。西人租客比华人租客更稳定，租金更高，但一定要找对租客。

作者：土旺 （全职房地产投资人、大鹏地产经纪）
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