二零一三年九月二十三日安省多伦多讯…对大部分加拿大人士来说，置业是一生中最大的一宗买卖事项，加上目前房地产价格高昂，置业人士需全面了解其财务承担，这点十分重要。道明加拿大信托(TD Canada Trust) 为首次置业者列出对购房融资作决定时的三大考虑：首期(目标是楼价的20%) 、房屋贷款选择(并非只要最低的利率) 及加快还款(偿还较必须还款额更高的款项)。

以下提示可帮助首次置业者在落实房屋贷款前作出最好的安排：

1. 首期付款：缴付多少和如何安排资金？

作出较大笔的首期付款，好处良多。例如房屋买家若支付楼价的20%以上，便不需获取房贷违约保险，这种保险的保费是按房屋贷款额的某个百分比来计算，要预先支付，或加入房贷的本金部分。当然，贷款欠额愈大，每月的还款额也愈大。如果免除或减少这笔保费，可以大为节省开支。

Haque建议首次置业者利用政府的房屋购买计划(Home Buyers’ Plan)，提取他们在退休储蓄计划中的存款，为房子支付更大额的首期。

她解释说：「置业者可以考虑从注册退休储蓄计划中提取多达2万5千元，作为首次购房的首期付款。虽然这个做法可在前期带来很大帮助，但条件之一是那笔款项必须于15年内归还，所以置业者要确保在每个月的预算中，把这项还款安排考虑在内。」

2. 房贷选择：固定或浮动利率、开放式或封闭式、灵活还款安排？

选择房贷方案时，低利率并非唯一的考虑因素。房屋贷款专家可以助您研究不同的选择，例如各项灵活还款安排，并视乎您的整体现金流动情况和未来的购房计划，与您讨论每月的还款额。

Haque 表示：「置业者会按其生活方式来选择切合所需的房子，同一准则也适用于选择合适的房屋贷款，这是指置业人士应根据其偿还房贷的整体长远计划，权衡当前的各项选择。一旦找到最佳的选择，便寻求能实际加快还款的机会。」

固定或浮动利率

若您选择固定利率房屋贷款，贷款期内利率和每月还款额会保持不变。因此，可以清楚预知贷款期满时已偿还的本金金额。至于浮动利率房屋贷款，利率或会于贷款期内变动。如果利率下降，每月的还款额中将有大部分是用以偿还本金，有助加快清还贷款。如果利率上升，每月还款将有较大部分是用以支付利息。此外，如果选择浮动利率房屋贷款，您可能需要于某些时候对付款安排作出更改。

Haque 续称：「选择哪类房贷，通常取决于置业者是否接受为了在某段期间节省利息，而有可能在其他月份将更多还款额用来支付利息，而非偿还本金，又或许他们是否宁愿选择固定利率房贷可提供的稳定性。」

开放式或封闭式房贷

封闭式房屋贷款的年期由6个月至10年不等。至于可于何时重新商议或再申请贷款，封闭式房贷是有条件限制的，而且若提早于贷款期满前重新商议或清还贷款，借款人可能要支付提前还款费用。至于开放式房屋贷款，所议定的贷款期往往较短，借款人可随时清还贷款而无需支付提前还款费用。虽然在还款方面，开放式房贷是有较大的灵活性，但利率可能会比封闭式房贷的高。

灵活还款选择

部分房贷方案提供一些选择，让借款人有更大的灵活性来配合其财务状况的变化。举例说，在灵活房贷还款选择下，借款人可以在他们有能力时提前还款，从而减低每月的还款额，又或于有需要时暂停付款一段短时间。

Haque 表示：「房屋贷款将成为置业人士的生活中一部分，直到清还为止。置业者需要确保其房贷条款，无论现在或将来都能配合他们的计划。」

3. 加快还款：如何能更快地偿还房屋贷款？

置业者可以选择较短的摊还期，或更快还款的周期，例如把每月还款一次，改为每周或每两周付款一次，那么便可更快地清还房贷。提前还款是另一个可以更快清还房贷的方法，这不是一个固定的还款安排，借款人不会因此受到束缚，以致在管理每月现金流时出现困难。许多贷款机构容许房贷持有人提前还款，但每年的还款额不可超过原本贷款额的一个特定比例。

Haque 说：「置业者试图尽快还清房屋贷款，这是明智之举，但重要的是不要因为还款而过度透支财务能力。除了房屋贷款之外，自置物业还有持续的开支，例如物业税、水电费和维修等。置业者在决定他们可以负担的还款安排时，有必要把这些开支计入其预算中。他们需要量力而为，不要让自己疲于还款。」

有兴趣人士可在TD Helps 网页www.tdcanadatrust.com/homeownership发问，提出各项财务问题，获取意见。