最近在网上看到一个多伦多的网友发帖向大家咨询，她自家的条件是否适合买第二套房产：丈夫年薪7万，妻子自雇年收入3万，有一辆LEASE的车，月供300元出头，现在自住一套半独立屋，市值50多万，房贷还有20万。现在想再买一套70万的房子，询问这种想法现实吗，能操作吗。

这是一个准百万房贷的例子（第二套房70万买下来实际都是用借的钱买的，加上现有房贷20万，总共房贷会90多万）。如果是我自己，这样的情况我会毫不犹豫就买第二套房，可操作性没什么问题。但是网上那些网友的回复基本上是一面倒，很多人都持负面态度，给楼主打退堂鼓，至于是否能贷到款，更是说得云里雾里的。这些回复代表了大多数人的想法，我根据我的经验，就这个个案与大家分享一下我的看法，希望对上述那位网友和有类似问题的朋友有所帮助。

有网友认为，自雇收入如果不报税，那银行认可的年收入只有7万，以7万的年收入申请70万的贷款，可能性太低。又有网友说，投资增值是有闲钱又能承受损失的人做的，认为个案主人的抗风险能力一般，提高生活质量比投资更重要，建议他们先集中精力偿还目前的贷款，等以后有了闲钱再投资换大房子。

我很欣赏各位网友的热心，但就象我之前的文章《人各有所长》里面写的，人不可能样样精通，术业有专攻，隔行如隔山。所以在自己一知半解，根本没有成功经验的领域应该说话谨慎些，保守些。如果不是自己专长的问题，胡乱给人家出主意，尤其是说一些很局限性、道听途说的信息，以讹传讹，其实就是误导人家。

加拿大的房贷其实是一门很深的学问，信息量非常大。绝没有说像有些人听到的“贷款额度只有年收入的五倍，再多没门”这么简单，真这么简单死板，要那么多贷款经纪、贷款专家干什么。有的银行或者金融机构的贷款政策是限制很死，但房贷又不需要任何一家都批准，只要有的贷款专家能正常给做出贷款就行了，人家就可以买二套房了。况且这对夫妻的经济状况还是不错的，自住房已经有了相当的资产净值，再贷款买下70万的房子不是很难的事情。我的客人中类似这样情况顺利贷到款买第二套房的多了。

至于借到70万的钱买下第二套房，能不能守住是另外一个问题，不能一概而论。我一直倡导的“百万房贷”只是对我们这些几千年深受儒家文化熏陶，习惯于量入为出、精打细算、勤俭谨慎的华人为主的特定群体说的，只要有稳定的工作就问题不大。对于那些寅吃卯粮的人群，哪怕年薪十几万，也还是少考虑二房，能把自住房守住就不错了。

关于二套房日常运作的现金流问题，可以参见我一年多前写的几篇文章：《买大房，租出小房，算细账》，《低利率下的出租回报率》，《自住加分租的现金流实例计算》。加拿大的房贷政策和贷款利率最近这一年没有太大变化，所以里面的计算和结论仍然有效。只要想通了，持有二套房运转起来不是很难。

站在投资的角度，有没有闲钱根本不是个问题，问题是值不值得投资和什么时候投资。有个网友倒是一针见血：等到三五年以后原来的贷款还清了，再来考虑第二套房，现在70万的房子那时候涨到90万的可能性更大。

如果房价确实那么涨的话，想都不用想，没有闲钱就想办法借钱了，用钱生钱才是正道。就目前多伦多的房市以及整个大环境和宏观情况，多伦多房价随后几年不可能不涨，我相信五年之后房价再涨20%的可能性极大，尤其是地段好的房子
五年之内再涨20%可以说是毋庸置疑的。

70万的房子，现在买和五年以后买的价格会相差十几万，如果守着现在的半独立屋，五年以后贷款还清了，闲钱是有了，可是要多花十几万才能买到原来属意的房子，那不等于这五年里省吃俭用攒下来的那点钱都白贴进去了，这五年不就白干了吗？过去十五年，在多伦多生活的每一位市民都切身感受到了这一点。吸取教训，现在何必等上这三五年。

有网友说，这样的条件是否适合买第二套房，与本人的年龄和抗压力的能力有关。这说对了一部分，还与工作的稳定性以及他们的融资能力有关，再有就是整体的操作战略最重要！既然是投资，就要有一个既宏观又细致的计划，要设计出一个具备抗风险能力的战略方案。战略得当，信息畅通，可以大大减低对抗压力的要求，晚上照样睡得香。术业有专攻，在房产投资上没有过很多实践经验的人很难理解这点。

作者：地产经纪：土旺
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