对于个人房地产投资者来说，传统的房地产投资形式不外乎几种：购买期房即熟称的楼花，几年后转卖；买现房出租，持有一段时间挣租金和升值；低价买进条件比较差的旧房子，重新装修后高价售出，即通常所说的FLIP；在好地段买很破的房子，整个推倒重建；再就是投资商业地产。

这些房地产投资形式都各有利弊，房地产投资者选择的话，涉及到个人的资金能力、贷款能力、管理能力、操心能力以及装修建房知识等等，同时需要具备一定的风险承受能力，要投入不少的时间和精力，选择房子的出售时机还要研究市场情况，很难说一定能把握好。如果是短期操作，要承受的市场风险大很多。

其中投资楼花相对简单些，最开始不用贷款也不用找房客，但这只是把操心的事拖后了几年。后面的几种投资形式都是比较操心的活，如果投资HOUSE，最好有些动手能力。装修及翻建房子是纯粹技术活，要有一定的专业知识才行，如果自己一窍不通，全部交给装修师傅或建筑商干的话，中间很容易出问题，尤其是很难控制住成本，忙乎一大气最后挣不到几个钱。另外，FLIP和翻建对资金要求比较高，房子推倒重建的话，本身不可以有贷款。投入的资金太多，而回报有限，那投资回报率就不高了。另外，现在加拿大税务局对FLIP和翻建房子这种短期炒作查的越来越严，一旦被查，很容易被认为是生意行为而要求全部净收入都缴税。

其实投资房地产，并不限于转售或出租这些传统的形式，也可以不受制于首付资金和融资能力，不同的出资额可以有不同的投资渠道。这里我介绍另外一种房地产投资的形式，是一个投资土地的机会，它的优点是投入的钱可多可少，RRSP，RESP，TFSA里面的钱的也可以，实现零资金闲置，同时本小利大、不用操心、不用自己动手、不需要追加投资，尤其是不需要贷款（特别适合华人的天性），适合贷款多了，晚上睡不着觉的人。

这种土地投资方式在西人主流社会几十年前就开始流行了，只是近几年才在华人圈子里为人所知。多伦多有几个投资公司在做，但作为投资者一定要找有多年经验的投资公司来操作，他们的主要形式是让个别投资人与安省几个最大、最出名的开发商合作，把投资人的闲散资金集中起来，共同购买要开发项目的土地。

这种投资方式既适合资金有限的普通投资者（RRSP，RESP，TFSA里面有些钱就可以），又适合有一定资金想在多伦多房地产开发中一试身手的外来投资商。做为新移民和外来投资者，即使有钱，但是在加拿大的房地产开发行业里仍处于劣势，加拿大政府对房地产开发商的资质认定要求很高，不是有钱就能搞定的。特别是市区黄金地段的开发，只有本地一些实力雄厚、历史悠久的一级开发商才能拿到开发项目，才能拿到银行的大笔商业贷款去盖房子，其他小公司和新公司是很难与他们竞争的。

由于大开发商也是资金有限，他们所开发的房地产项目在不同阶段也需要融资。因为项目开发所占用的土地，银行不给贷款，所以才有了到社会融资的需求，让不同阶层和不同资金实力的人都可以进来同大开发商一起从所开发的项目中分一杯羹。这种投资形式只要求投资者投入资金，项目的开发管理和销售都是由开发商负责，包括执行所有开发步骤，从报批，预售，建筑到注册，过户。同时，中间所有过程都会经过加拿大著名的审计公司严格审核，确保投资人的利益。

开发的项目落成后，按照实际的盈利情况分享利润，因为这是一级市场的投资，投资回报率还是非常可观的。这种土地投资形式达到了让个别投资人藉由高知名度与大规模经济效益的项目，赚取类似多伦多最大的开发商们的回报。

至于这种土地投资的风险是可控的，因为投资人投出去的钱购买的是熟地（政府已经批准允许开发的土地），买的不是什么贷款，更不是第二贷款，不是借钱给别人。而大都市的土地价值总是在慢慢上升的，这是必然规律，所以这种形式的投资土地，风险有多大是显而易见的。

我知道的一个在多伦多本地运作这种土地投资的投资公司，在多伦多已经经营了40几年，经手过好几十个项目，其中很多都是大家在多伦多耳熟能详的房地产项目，投资者从来没有亏过钱，每个项目都获利。该公司的目标是让投资者的资金每4年翻一倍。

作者：地产经纪：土旺
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