过去的几个月，多伦多的天气是异乎寻常地冷，而多伦多的房地产市场则正相反，持续火爆，房价又创历史新高，有房族眉开眼笑，多房族拍手相庆，无房族心事重重。

这个时候，就经常听到一个说法：你自己住的房子，又不能卖，涨了多少都没有用，跟你没关系啊。很多只有一套自住房的业主也这样扪心自问过。

这是一个意识的问题。首先从搬家换房的角度看，一个最基本的事情就是，按概率来说，一个人很难一生一世就一直住着一个房子不换，直到老死，人时不时会搬家换房子的。一方面，当今社会的节奏越来越快，竞争越来越激烈，同时整个地球村变的越来越小。好折腾、有本事的人自不用说，哪地方工资高、有发展前景，去哪里工作，而想平平稳稳地找个安逸工作现在是越来越难，加拿大的铁饭碗工作机会越来越少。所以人们换工作的频率越来越快，说不定什么时候就找到个异地很远的工作，就得搬家。另一方面，因为家庭的原因，单身、结婚、有了孩子、孩子上学、老人过来一起定居、孩子独立而空巢，人生的不同阶段对自住房有不同的需求，都要找不同类型、合适的房子去住。

所以，人的一生要搬很多次家，换很多回房子。据统计，加拿大人平均每5年换一次房。人们换房子的时候，自己正自住的房子的升值就显示出威力了，对于普通人来说，它往往根本性地决定了下一个房子可以买什么样的房子。如果2个房子升幅差不多的话，买下一个房子相对更容易了。

但如果自住房没怎么涨，而要换的房子同期涨了很多，则换房的难度大了不少，甚至买不起房子，导致生活水准的倒退。像现在中国，很多从小城市出来到北京、上海打拼的人，因为老家房子的升值远远赶不上北京、上海房子的升幅，发现在北京、上海永远也买不起房子而不得不悲愤绝望地离开的人大有人在，一番抱负皆成空谈。从加拿大回流到北京、上海的人同样有这种情况，这只能怪加拿大房子升值太慢了。

另外，要从资产的角度去看待房子升值。自住房对于普通人来说，往往是他一生中最大的资产。房子升值了虽然没有变现，但市场价值摆在那里。可以把房子看作是一个提款机，房子升值、房价涨了，等于提款机里的钱多了，岂能没有用？天有不测风云人有旦夕祸福，在人急需用钱的时候，可以把房子做抵押按照市场价值的一定比例借出钱来，房子升值越多，借出来钱的比例越高，房子同时还可以继续住着，这是两全其美的好事。如果当初买房的首付比较少，房子又没怎么升值，那从房子里面就很难拿出钱了。

在加拿大（中国也一样）做生意想申请商业贷款一般来说都非常难，准备起资料文件来很麻烦，审批条件很苛刻，而且审核周期非常长，有时使用上还有限制，贷款利率也高。而房子的升值，银行是认可的，用房子跟银行做抵押，即使只是把升值部分借出一大部分来都是一件非常容易的事情，同时审批条件少，速度快，利率还低。

还有我以前说过的一个例子，我刚来多伦多工作时的一个北大毕业的同事，很早就在多伦多的一个好区买了个当时看来比较大的HOUSE自住。他老大学习很好，当时在UTS念书，这位同事一直憧憬自豪地说，孩子要是考上哈佛了，把房子卖了供他念。后来他孩子真争气，果真考上哈佛了，具体有没有奖学金什么的不知道，即使一分没有，他那个HOUSE 升值已经翻倍还不止，房价早过一百万了，如果跟银行去抵押，用升值的部分供2个孩子上哈佛加上付借贷利息都绰绰有余了，房子还不需要卖，继续自住。

再有，要从投资、增值和养老的角度去看待房子升值。普通工薪阶层的投资渠道非常有限，买的股票基金什么的回报率，长期看能跟上通货膨胀率就不错了，真有炒股票、炒期货的水平就不是普通工薪阶层了。自住房基本就是工薪阶层一生中最大的投资了，所以，房子升值对于有房的工薪阶层至关重要。

虽然房子还没有变现，升值部分看起来比较虚，但这是一个价值的体现。从历史数据很明显地看到，个人资产以国际大都市房产的形式，通过房贷杠杆放大，它的增值回报远超过其他投资形式的平均回报。银行现金存款看起来实在，但一直是贬值的，长期看是最亏的资产存放形式。

房子升值到一定程度的话，甚至可以提前退休。有些本地人退休后，用倒按揭贷款（也称“反向住房抵押贷款”）的形式，或者直接用HELOC（房屋抵押信用），把房子当提款机每月提钱当生活费，这些钱还一分不用上税，不影响政府发放老年金的数额，每年两笔收入，在活着的时候尽享房子升值，真正做到晚年无忧。

作者：地产经纪：土旺
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