中午聚餐的那些朋友和打电话咨询的网友都来多伦多十年以上了，都在本地做专业工作很多年，我周围也很多这样的朋友和客人。像这些老移民，尤其夫妻倆都长期做专业工作的，目前工作都已经稳定，早几年买房子的，房贷早都可以还清了，而且房子都已经升值二三十万，所以现在普遍都开始买二房甚至三房了。如果再换大房子的，都至少要买一百万以上的房子，同时并不用贷很多款，对于这些有了小房子基础、收入还可以的工薪阶层，买一百万房子完全承受的起。现在新移民、留学生来多伦多买房更不在话下，很多都可以直接现金买房，所以说多伦多的房价能有多少泡沫？现在大家的可负担性这么强，多伦多房价必然还得涨！

当然了，对于那些一直看跌，来了十几年也没买房的老移民来说，他们现在买房肯定买不了一百万的房子，至少心理上接受不了。一步没跟上，步步落后，这可能成了他们心中永远的憾事。

这是一个如何看待现金流的问题。很多西人的房产投资理论，更适合西人的情况，对我们华人实际上是水土不服，他们过分强调现金流，是因为老外超前消费，寅吃卯粮，根本没有积蓄，普遍月光族，即使年薪十万也攒不下几个钱，稍有点风吹草动就资金周转不灵，抗风险能力极弱，贷款买个自住房都有风险，更何况再借钱买投资房，所以对于西人投资房产，正现金流是异乎寻常的重要。但对于勤俭持家、量入为出的华人来说，现金流并不是个大问题。华人抗风险能力较强，在投资房产的问题上应该适当大胆一些。

多伦多这个华人聚居的国际大都市，房市本来就有这么好的基础，每年又有大量的富裕移民和留学生持续涌入，房价怎能不涨。中国的房价被政府打压多年，北京上海房价还在坚挺，纽约的房价即使在金融风暴时也没怎么跌，说明这种国家中心大都市的房价具有很强的抗跌性，在这些大都市投资房产，应该更多考虑的是升值空间，而非现金流。

关键是现在在多伦多投资房产，现金流的情况并不糟糕。因为贷款利率还是很低，账面现金流基本可以持平，甚至还有点正现金流，即使考虑很差的情况，空置率，维修费，委托别人管理房产导致出现负现金流，但净值现金流仍然还很可观，就当是买RRSP了。华人信用好，资金周转很容易，没什么正现金流根本不是问题，考虑到时间换空间这一重要因素，在有升值潜力的多伦多投资房产才是低风险，高收益！

请人管理当然要花钱，那现金流就更不能保证了，这也不是什么难题。现在有些物业代管人能提供服务，专门为现金流不佳的房产设计推出，比如，代管人与投资人签订承包协议，在房屋最开始出租时，物业代管费暂不结算，甚至房屋维修费也暂时不用房主出，只有以后房产升值或者出售赚钱后才需付物业代管费和维修费。这样，物业代管人会更尽心打理房子，投资人也无须担心负现金流的问题，房产投资人真正做到高枕无忧。如果有朋友有这方面的需求，具体可以咨询土旺。

作者：土旺 （全职房地产投资人、大鹏地产经纪）
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