上周有个西人给我打电话，要租我的一个出租房的一个房间。我过去后见到他，他说他从安省伦敦过来的，现在在多伦多工作，他在伦敦有个房子，租出去了，所以他也是房东，他现在两头跑。我最喜欢这样的租客了，马上爽快的答应把房子租给他，我把合同、钥匙拿出来，跟他说只要合同一签，当天就可以入住，反倒是人家不知道能住多少时间还在犹犹豫豫的。

我把合同塞给他，告诉他回去考虑吧，我就起身准备带他出去了，然后我随口说了一句：“伦敦不是挺好的嘛，你干吗要跑到多伦多来。”结果他神情马上沮丧起来，泄气地说伦敦在走下坡路。我很是奇怪，“伦敦不是有个大学吗？”他说：“是，再就还有个医院，但其他就不行了，很多工厂都关门了。”

这一下子激起我强烈的好奇心了，我又坐回凳子，硬拉着他聊了起来。他跟我解释道伦敦的大学和医院，是提供了不少工作机会，可是城市其他的工业在衰退，有七八个美国企业，包括著名的GE，以前在伦敦当地开的工厂现在都关门了，全部搬回美国去了，还有些美国企业也在搬迁计划中。我听了很奇怪，加拿大的人工成本不是比美国便宜吗？过去几十年都是美国企业到加拿大来投资设厂，加拿大成了美国的后院和生产供应基地，怎么现在这些美国企业要搬回美国了呢？他解释道，美国经济危机以后，美国政府为了挽救本国经济，鼓励企业回迁，以促进就业，各地政府都推出了一系列的优惠政策，吸引美国企业回归，所以伦敦的不少美国企业就都回去了。

这个看房的西人租客就是在这样的背景下遭遇失业的，现在只好跑到多伦多来谋求出路。我问他在多伦多干什么工作，他说在给一个CONDO大楼做安装通风管道之类的工作。再问是哪个CONDO项目，居然这么巧，这个CONDO，我几年前买了它的一个楼花，现在这个CONDO快要建好，年底就要入住了，所以能想象它的施工现在很忙，很需要人手。西人租客感慨地说，很羡慕多伦多的兴旺，还是多伦多的工作机会多，多伦多到处盖楼就带动很多就业，他自己不少朋友也到多伦多这边来工作了。因为这个CONDO的工作是合同工，几个月就结束了，他面带愁容地说现在到处联系下一个工作，可能是去温莎。为了挣钱，尤其自己伦敦的房子还有房贷，只好东奔西跑了。

跟西人租客告别后，我陷入了沉思，这个西人租客所说的伦敦的情况，就是小城市的局限性所在。这从另外一方面印证了我一直不看好冲着现金流好，到小地方投资房产（尤其本人还住在大城市的情况下）的观点。现金流看起来比较踏实，但也一样是有风险的，得一直能租的出去，一直收到租金才会一直有现金流。

小城市人口少房价便宜，出租的现金流看似比较客观，可是这要基于大家都有工作的前提。城市一旦衰败，没有了工作机会，人都跑光了，房子没人租，现金流从何而来？到时候可不是现金流正负的问题了，而是房租为零以致房子还能不能留着的问题。

有些小城市因为某个或者某几个著名企业而兴旺起来，特别是高科技行业的企业，在那里投资房产的风险就更大了，例如黑莓（RIM）所在的城市，如果没有旁边大学的话，房地产的风险已经极其高了。

而像多伦多这样的国际大都市，加拿大的中心，百业兴旺，人口聚集，移民、留学生持续涌入。几个企业倒闭、迁走，上千人失业，对多伦多根本不是问题，失业的人士很容易就内部消化了，不用到外地去谋生。真是大环境不好了，经济不景气的话，房租最多降一点，总是能找到房客租出去，不至于房租为零，守住房子还是没问题的，所以多伦多的房市才容易长盛不衰。

房产投资成功的真正保障，恐怕不是一时的现金流，不是目前的租售比，而是一个城市的功能、规模和长远发展及规划。

作者：土旺 （全职房地产投资人、大鹏地产经纪）
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