最近我跟客人谈起房产投资，很多客人都抱怨在多伦多目前的市场，投资房子几乎没有什么现金流，包括Condo，Condo投资虽然容易，但升值潜力比较差。不可否认，如果只是笼统地谈论多伦多整个的Condo 市场，出租的话是几乎没有什么现金流，而且很多老旧的Condo 和地点差的Condo 这么多年几乎没怎么升值。投资Condo，地点尤其重要。而买Condo楼花，等待的时间太长，4,5年时间中可变因素太多，风险其实不小，关键价格也不便宜，买总价高的Condo楼花尤其不合算。

仔细分析现金流的话，出租没有什么现金流是指账面现金流，但因为现在贷款利率比较低，还贷款部分中本金积累的净值现金流还是比较可观的，回报率远大于银行的定期储蓄利率。至于投资什么样的Condo，其实最赚钱、最有效率、回报率最高的是买一些快要交楼或者已经拿钥匙的转让Condo楼花，它的好处有以下几点：

1. 转让价低于市场价很多；

2. 可以马上看到房子，没有远期交房的各种风险；

3. 趁现在贷款比较容易，马上搞定房贷；

4. 很快可以出租，好多万定金不用闲置4,5年，可以马上钱生钱，积累资产净值，净值正现金流目前是很可观的；

5. 产权过户后随时卖房变现都很容易，不像楼花非要等4,5年后才能卖出价值。

6. 产权过户后，只要持有一段时间再卖出的话，盈利部分按Capital gain 交税，比炒卖楼花少交一半多的税。

第一条“转让价低于市场价很多”，是因为楼花转让，建筑商基本都不允许公开打广告（抓到是要罚钱的），只能私下找人转售。这又不是转让件几十块钱的衣服，几十万的房子哪那么容易在小圈子里买卖的，所以转让楼花必须低于市场价不少去转让，才会有人接手，这跟私卖房子都卖的很便宜一个道理，转让楼花还是转让图纸或者时间很短必须转，私卖难上加难。而这对于懂行的投资者来说则是个大好的投资机会。

至于如何找到远低于市场价的转让楼花，只有找一些很有经验专业人士，通过特殊渠道才能找到。下面的表格就以一个刚出来的待转让的现房楼花为例，计算一下它的现金流和投资回报率。

这个Condo楼花是在多伦多市中心，离多伦多大学、金融区、五大医院都很近，出租非常抢手，500多尺一室的房子可以租到1800块。跟转让的楼花类似的现房，在周围区域的市场价格至少是大约42万到43万。这个楼花转让者是6年半前买的一手楼花，现在因为贷不到款只能低价转让。这个楼花买下后可以马上拿到房子自住或者出租。

从该表可以看到，出租头2年每月有184块的现金流，再通过本金的积累，5年靠租金就挣了3万8千块，这就是上文说的“可观”的含义。

最关键的是，这个在寸土寸金的多伦多市中心地点的新Condo，每年房价只要上涨5%，通过房贷的杠杆作用和本金回报，就可以达到5年后投资增加1.5倍（150%）的回报。

如果追求投资回报率的话，还有办法5年投资回报增加2倍,见下篇。

作者：土旺
电话：416-455-3412，
Email：[email protected]，
微信：milogood