上篇说的投资那个合算的转让楼花，5年后可达到比投入的钱增加1.5倍（150%）的回报，这个150%是很粗算的回报率，没有把楼花产权交接时的各种费用算进去，因为这些费用也都是最初投入的本金，所以该投资最初投入的钱不止9.5万块，但另一方面，该转让楼花是以低于市场价很多，捡便宜买下来的，计算以后每年房价涨幅应该以市场价（而不是买入价）为基准年增5%计算。所以上篇的投资回报率的计算不是太准确，本篇再稍微准确地计算一下。

说到投资，就是讲究用钱赚钱，而且要用尽量少的钱赚最多的钱，即最大限度地追求投资回报率，当然这个最大限度是指在可控风险范围内。既然这个转让楼花的买价比市场价低不少，那持有期间就不能让这个差价睡大觉，得通过增加房贷（即Refinance,以本文的例子，中文应该叫加按）的方式把差价取出来，取出的钱可以再滚动投资到下一个项目中去。

加按直接导致投入该转让楼花项目的全部金额减少，而以后该房产的涨幅是个定数，跟该房产做没做加按没有关系，所以加按的最终结果是提高了投资回报率，因为分母减少，分子基本不变。当然这个投资回报率被提高的前提，是租金的净值现金流加上房价增幅，二者之和是正数的情况下。很显然，在本例，因为租金收入很高，租售比很好，非常适合通过加按去提高投资回报率。下面的表格就是在楼花产权交接后马上加按的情况下，同时把楼花最后产权交接时的各种费用考虑进去，而尽量精确地计算它的现金流和投资回报率。

从该表可以看到，加按后虽然表面现金流几乎为零，但因为房贷利率低，月供还的本金比例很高，同时本金投入少了，所以年租金的净回报率（税前）依然可以达到10.6%,这是比较稳定、看得见的回报，大于很多基金的回报，银行存款那点利息回报就更不用提了。所以这种情况，即使首付的钱都是借的（例如使用房屋授信即HELOC），也没有太大投资风险。

通过加按，减少投入的钱，而使5年投资回报率超过200%，这是在房价每年增长5%的市场很健康的情况下就很容易达到了，如果这5年中间再加按的话，回报率更远超200%，这就是房地产投资的魅力。

结合实际情况，我看好的这个转让楼花所在区域的Condo 现房，过去5年的房价增幅实际上远不止年均5%，同时目前该区的需求仍然很旺盛，房源不多。所以通过灵活运用房贷融资，使投资回报率5年超过200%是很正常的预测。

作者：土旺
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