我两个月前写过文章《要升值还是要现金流》，我的主要观点就是投资房产不能一味偏面地追求现金流，而是应该同时考虑该房产预期的升值，也就是说投资房产应该把房子的地点放在首位，也就是我们总说的“Location, Location, Location”。

后来还专门有读者给我打电话，就不同观点跟我探讨这个事情。其实我从来没有反对过现金流，每月看到账上钱多出来，谁不高兴？我是一直反对在那种穷乡僻壤、人流少、人气淡、需求差的小地方买房子投资，又不方便管理，以后卖也不好卖，有价无市。

如果买的房子既在多伦多这种国际大都市的市中心，房子出租还有大笔现金流，这种两全其美的房子才是投资房的最佳选择。这里我就向读者介绍一下我最新独家代理的房产 – 703 Brock Ave, Toronto，这是一个二层半独立屋Duplex，位于多伦多市中心 Bloor/Dufferin 的西北方向，距Dufferin地铁站只有500米，距西侧的Lansdowne 地铁站不到600米。

这个房子的最大优点就是离地铁站近，多伦多的地铁站数量很有限，以后也很难增加多少，这更显出目前地铁站周边房子的稀缺性，这就是该房的价值所在。因为离地铁站近，现房主持有该房的这几年，找租客一直非常容易，出租空置率几乎为零。该半独立屋本身是合法的Duplex，地下室全部装修，有分门。整个房子共有6个房间，3个厨房，3个卫生间，3个分门，已做成3个独立的居住单元，可以租给3户，全部租金加起来一般至少$3200/月，完全有正现金流，具体数据请见附表。

该半独立屋所在的社区位于著名的Bloordale Village社区，以西人为主，其他族裔不多。此社区近年来有很多的翻新改造，是很多艺术家的殿堂，同时该区内精品商店，饭店，超市林立，周围还有TTC 公交车、学校、公园、社区中心等，居住、生活都非常方便，吸引了很多的人流，租客也愿意租这种地方。

现房主在房子上市前，刚刚把整个房子修缮维护过，全新粉刷，上下全部都是地板，买下后马上就可以出租，适合买这种房子的人一种是收入不是太高、想通过出租部分房屋赚钱贴补的初次购房人士，它既解决了自住，还可以再出租给1-2户，绝对比租房合算。另一种就是房产投资客，买下后全部出租，一方面有正现金流，另一方面等着这种寸土寸金的地方的地皮继续升值。多伦多这种人口越来越多的国际大都市，市中心的土地会越来越贵，地皮越来越值钱，有地的房产长期看涨是毋庸置疑的！

这个半独立屋的叫价非常合理，仅66.8万，相信该房很快就会卖出。下面的表格是以该房为投资房，买下全部出租而计算的现金流和投资回报率。

关于上表：

1.2年之后，随后3年的租金净回报率是以贷款利率3.4%为基准计算的，符合目前的市场预期。正因为现在房贷利率这么低，预期的利率上涨会比较缓慢，所以现在仍然是买房子的好时机。

2.上例是以首付25%计算的现金流和投资回报率。对于稍有一定收入的人士来说，首付25%，贷款75%买这个价位的房子，不管是买自住房，还是买投资房都不是太难的事情，当然这需要找一些经验丰富的贷款专家来申请贷款了。

3.如果投资者收入足够高，首付20%买下的话，5年投资回报率可以达到200%。

4.全部出租的话，头2年每个月可以攒下1500块，相当于一个最低收入的打工者的月收入了，这个投资房靠租金5年就可以积累下8万块钱，还是很诱人的。所以只要愿意操些心，固定回报是非常客观的，同时还有土地增值的远期回报。

作者：土旺
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