我2012年写过一篇文章《自住加分租的现金流实例计算》，当时的“马前炮”可以说100%全部兑现。那位收入很一般的客人（也就年薪4万）当时幸亏听了我的话，坚决借钱买房（首付也大部分是借的），没有继续租房，房子现在已经涨了20多万，就相当于有了个人资产20多万。靠她那点死工资，得猴年马月才能攒钱攒出20多万来啊。

所以不夸张地说，那位客人当时做了她一生中最正确的一个投资决定。当然也不止她，前几年，我的很多客人听了我的建议，在我推荐指导下买房投资的，该投资房都普遍增值二、三十万了。

《自住加分租的现金流实例计算》的原文放到3年后依然正确，现部分载录如下：

“我前两篇文章猛烈抨击租房子，大力宣扬买房尤其是买自住房的好处。其实我最近这几年也是身体力行，没钱也要想办法借钱去买房，同时一直坚定地劝告身边所有的朋友：租房子的赶紧买房子，住小房子的赶紧换大房子，不想换房子的就投资房子。

作为多伦多房市的强硬看涨派，我首先认为多伦多房价中长期看仍然会有很大幅度的上涨空间，在多伦多买房是普通人积累财富的最佳途径。同时按照多伦多目前的租售比和房贷利率来仔细算算经济账，几年下来，买房比租房会省下不少钱，所以即使房价万一没涨，买房仍然比租房花费少。

况且不买房子就得租房子，在住上怎么地都是要花钱的，而且花费不少，虽说还有租廉租屋或者流浪街头住大街上不花钱等选择，但那是有更高昂代价的，普通人不到万不得已，不会省那个钱。多伦多的租金不便宜，就更显出买房的合算了。

对于收入不是很高，买房子自住经济压力比较大的人士，不妨考虑自住加分租，即尽快从租房子帮别人供房的角色转换到房主、地主的角色，通过房子积累一生中最大的资产。租房子的租金那是泼出去的水，到头来什么也捞不着，而房主维持房子花的每分钱都是为自己的毕生财富添砖加瓦，主观能动性极高，非常有盼头，前途是光明的，只要坚持住，这非常适合我们中国人的特点。

这是最近我刚帮一个客人买房自住加分租的实例，她来多伦多3年了，单身，做个初级会计的工作，工作稳定，但收入很一般，跟人合租个公寓，分摊下来连车位每月要付650块钱，这个公寓还有蟑螂，电梯经常坏，治安也不好，几个月前收到信居然还要涨房租。在我的大势分析和现金流计算下，她下决心买房。首付不够，就想办法借，中国人信用好，其实在北美很吃得开，只是很多国人脑筋还没开窍，就知道赚钱省钱攒钱，不知道借钱。当然想通要借钱了，还要知道怎样借钱，借钱也是门学问。

按照我一贯的买房加投资的思路，对于家底一般，启动资金不多的买房者，选房要兼顾出租租金和升值潜力的两项基本要求。我帮客人买了一个区不错，交通非常方便，出租、分租很容易，屋内房间比较多，占地比较大的独立屋，买价大约70万。屋内1楼2楼加地下室总共7个房间都可出租，客人自己住1间（市场租金是500），其余6间都出租，7间房总共租金是3450块。

2年多下来，现在回头看，分租房子是没有一帆风顺的，中间时不时会有些麻烦，老房子维修也花了点钱，但操心还是值得的，回报非常可观，尤其房产增值是绝对超级可观！

我一直说买房自住加分租适合底子薄的初级房产投资者，如果有了一定底子，就不用多间房分租了，直接整栋出租，少挣点操心钱，去靠房产增值赚大钱。

这个投资房2年半的毛投资回报率有大约150%，有的读者担心我广告里面公开说的8%年投资回报率不容易达到，看看实例就知道“保八”对于多伦多的房产投资是多么容易达到。

对于专业房产投资者，不会满足于2年半毛投资回报率150%的，怎样再增大投资回报率，请看后续文章。

图为这个自住加分租房子的现金流分析

作者：土旺 （全职房地产投资人、大鹏地产经纪）电话：416-455-3412
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