我最近几年写过不少文章，用实例计算在多伦多出租房产的现金流，得出的结论就是现在在多伦多贷款投资买房子出租任然很合算。

在大多伦多，贷款75%左右的房子目前全部出租给一家人，表面上是没有现金流，但因为利率很低的缘故，每个月的房贷月供中，偿还本金的比例很高。所以只要能够正常出租，7、8十万的房子每个月靠房租就可以赚到8、9百块，只是这个钱暂时存在银行里，相当于定期储蓄，将来卖房或者重新贷款就可以拿到这个钱。

正因为现在我们有一个历史上难得的极低利息的机会，我对多伦多房市仍然非常乐观，再加上目前非常有利的国际大环境，相信多伦多房价随后几年必涨。

我坚决看涨多伦多房市的一个理论依据就是多伦多目前的租售比仍然很好。租售比是判断一个地区的房市是否健康的重要指数，这是国际公认的，但如果只是简单地用房价除以每月房租得出的租售比还不能反映房市风险的全部，需要把房贷的利率因素也考虑进去，同样租售比，不同的房贷利率，出租回报率是迥然不同的。在我以前的文章中，分析出租回报率的计算表中，如果把利率从3%换为6%，那出租回报率就是负值了。

问题马上就来了，房市看跌派们肯定就会说，加拿大的利率早晚要涨上去，等到房贷利率真涨到6%，按你的算法，在多伦多出租房子是负回报，那不房价肯定就要跌嘛。我周围的朋友和客人普遍都有这样的疑虑，所以很多迟迟都不敢动手买房或换房。

“几年后加拿大利率上涨后，多伦多房价必跌”在我看来是个伪命题，该论点有一个关键的前提是“几年后”。炒股票有一个说法“时间换空间”，我认为在房地产投资中，“时间换空间”也是很重要的理论，我的体会就是随着时间的流逝，好区房产的价值空间在持续积累增大，短期的涨跌波动不影响长期的增值。

人是每时每刻都活着的动物，每个人都有主观能动性，除了个别好吃懒做的闲人外，绝大部分人不管主动还是被动都在努力工作着，尽量想办法多挣钱，人都有一个追求更好生活、挣更多钱的愿望。几年后加拿大利率上涨，那是几年后的事情，社会不会突然停止运转，时间也不会突然停止，然后时钟被拨到几年后的时间。这几年间，大家都没有闲着，财富每时每刻都被创造出来，同时通货膨胀在绝大多数时间都存在，钱在随着时间而贬值。

现在的房贷利率仍然可以做到5年固定2.69%左右。5年可不是一个短暂的概念，人一辈子的好时光中有几个5年？看看我们身边中很多工作稳定下来的中国移民，10几年前来加拿大时，基本上两手空空，兜里普遍就揣个几千、一万美元而已，来了经过2、3年稳定下来后，攒钱买房，很多在本地有专业工作的中国移民家庭在过去的7、8年时间里，都积累下了至少五十到七十万左右的净资产，净资产包括房子变现的净值、银行存款、基金股票、RRSP、RESP等等加一起的总和。其中，房子变现的净值是普通人净资产中的最大头，在多伦多一直没买房子的工薪阶层，7、8年时间肯定攒不出五十万的现金，只会相对越来越成为无产阶级。

当然，最关键的是，这个世界变化的太快了，过去同样的时间，中国富人的财富增长了几十上百倍，来加拿大时间越晚的移民和留学生，反而越有钱，多伦多房价相对显得越便宜。来自另外几个大户国家的移民也同样越来越有钱，多伦多房市的刚性购买力在过去5年并没有减缓。

下一个逝去的5年，多伦多作为国际性大都市将会更加国际化。同时，5年间会增加多少万移民和留学生以及净人口数量？5年间会多涌入多少有钱人？5年间流入多伦多的外来资金会增加多少？5年间多伦多的市民又会创造多少财富，增加多少积蓄？ 5年间通货膨胀会加剧多少，钱贬值多少？5年间多伦多可供建房的土地又减少多少？多伦多的房产再经过5年时间的积淀，没有理由不积累出一定增值的空间。

退一步说，即使5年后，利率涨了不少，房价所谓跌了，那也是相对当时时间之前的跌，跟今天比还是涨了很多。例如今天80万的房子，5年后涨到100万，利率上涨即使跌了5万到95万，也还是比今天涨了15万，低利率时贷款买房投资还是大赚了。

作者：土旺 （全职房地产投资人、大鹏地产经纪）电话：416-455-3412
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