我5年前写文章和做房地产投资讲座时就讲到要通过滚动投资放大投资回报率、获得高额回报，这也是我最喜欢房地产投资的一个原因。

土旺房产投资理论的核心就是最大限度地贷款买房，只要房产有一定的增值，就尽量通过Refinance （重新贷款）把房产增值的部分最大限度地取出来，再把取出来的钱做首付再贷款再买房，通过滚动投资实现利润最大化。

举例来说，如果房价长期年均增长6%，每隔2年Refinance （重新贷款），把房产增值的部分最大限度地取出来做首付再贷款买房，经过多次滚动投资之后，回报将非常惊人。我5年前就计算过20年时间，经过10次滚动投资实现的投资回报率的“数学模型”。这个所谓数学模型必须是打引号的，因为计算太简单了，靠国内小学3年级的数学知识就可以算出结果的。但结果会吓所有人一跳，以致很难相信，所以我这些年在做房地产投资讲座时，谈到这个“数学模型”时，都是给听众留作业，让他们回家算一下，才好理解和相信这种结果。

上面的“数学模型”是简化的，没有考虑租金的回报率，假设房子出租的租金负担了所有费用包括贷款利息（其实肯定还有盈余）。因为跟滚动投资的极高回报相比，出租的每年百分之几的收益可以忽略不计了。当然几乎所有人都担心房价年均增长6%不现实，但对于多伦多，这是真实的数据。多伦多房地产虽然经过了1989年的大跌，但纵观过去60年，从1953年到今天，多伦多房价确实达到了房价年均增长超过6%。

当然这6%年增长是有一个通货膨胀的重要因素在里面才实现的。而正是因为有这个不可避免的通货膨胀的真实存在，投资房产才必须贷款买房，贷的越多，回报越高。

基于我的滚动投资的理论基础，我4年多前写的文章《房产投资是积累百万财富的捷径》里面就提出通过增加贷款，10到15年实现500%到1000%的投资回报率，当时有朋友看完我写的这个文章后，笑着跟我重复一遍这个投资回报率，“赞赏”我有这么大的“理想”，言外之意当然是不相信。

到了今天的2015年，在多伦多的老移民们看看身边个别能折腾、换了几次房的朋友，他们都通过房地产发了财，虽然没卖房，但净资产暴涨，比10几年前的“一穷二白”绝对达到了500%到1000%的净资产增长。

即使不是老移民，或者虽然老移民但一直错过买房时机的人，在多伦多只要通过专业人士指点，看准时机，敢贷款，买对房子，一样可以事半功倍，几年就可以实现高额投资回报率。

以我最近写的《一个投资房的回报实例》为例，文中的新移民在2012年时大胆借钱买房（首付很多都是借的），不到70万的房子3年涨了至少20多万。然后2014年时，在我的强烈建议下，把该房向银行Refinance （重新贷款），借出来了10几万现金，滚动投资又买了下一个房子。第二个房子地点好，属于稀缺性资源，1年时间就涨了快20万。2个房子共增值了40多万。

上面这个真实投资案例，通过正确投资，选对房子，大胆借钱（当然关键也要找对融资渠道），客人从只有几万块钱资本，3年时间实现了净资产40多万，投资回报率超过500%。只要再继续投资下去，不用10年实现1000%即10倍的回报是非常理性的预期，这就是滚动投资的威力！

作者：土旺 （全职房地产投资人、大鹏地产经纪),如对多伦多的房地产投资感兴趣或有各种疑问，欢迎联系本文作者，Tel: 416-455-3412，Email：[email protected]，博客：http://tuwang.51blog.ca，微信：milogood。