我2012年曾经写过一篇文章《买大房，租出小房，算细账》，当时是说一位客人买了双车库、4睡房的独立屋后，本来想把正在住的半独立屋卖掉，但正好赶上市场淡季，不愿意割肉卖掉。后来经过我的计算和投资分析，了解到把半独立屋租出去实际上是个更好的选择，小房子不卖而出租反而更合算，总账的净支出更低，那何乐而不为呢。

这位客人幸亏听了我的建议，半独立屋当时没卖，2年后就多卖10万（到今天当然会涨得更多了）。很多当初听了我的建议做“百万负翁”的客人，几年时间就达到净资产接近“百万富翁”了，一辈子打工是根本攒不下来那么多钱的。

几年前，这位半独立屋的客人当时还是被迫不愿意卖小房子，而不得不租出去。在多伦多房市大涨的今天，越来越多的国人认识到多伦多的房子才是真正的硬通货，其他那些资产都是虚的、赔钱的，所以越来越多的国人现在在换大房子的时候，最开始就主动想着不卖已有的小房子，准备到时租出去。同时咱们中国人普遍都有实力了，在经济上负担2个房子也越来越承受的起，光从这点上来说，多伦多房价必然还会上涨。

随便举一个最近客人的例子：现有的自住房当初买的时候就有点嫌小，虽然已经涨30万了，但当初本来喜欢的大房子至少涨50万了，更买不起了。

长痛不如短痛，晚换不如早换，知道多伦多房价还得涨，那就早换吧。

落实到具体的操作步骤上，还得细算一下，看看贷款月供和小房子出租的现金流能不能承受的了。

自住的小房子现在市值100万，贷款还剩46万，手里还可以拿出15万做首付买房。现在要买的还可以点的大房子，至少得140万了。

方案一：把小房子卖掉，拿回来的钱全部做首付买140万大房子：

大房子买价：$1,400,000
首付（卖掉小房子，加上15万存款）：$650,000
房贷：$750,000
贷款利率：2.29%
贷款年限（年）：30
房贷月供：$2,878
每月地税：$433
每月房屋保险：$110
每月供房支出（不算水电气）：$3,311

方案二：小房子不卖，跟银行去抵押再贷款（Refinance），从中借钱做首付加上银行贷款买下140万的大房子。

每月供大房子的费用：
小房子最低的银行评估价：$1,000,000
再贷款比例LTV 80%：$800,000
减去现有房贷46万： $340,000
大房子买价：$1,400,000
首付（再贷款拿出来的钱，加上15万存款）：$490,000
房贷：$910,000
贷款利率：2.29%
贷款年限（年）：30
房贷月供：$3,492
每月地税：$433
每月房屋保险：$110
每月供房支出（不算水电气）：$3,925
比方案一每月多支出：$614

每月供小房子的费用和现金流计算：
小房子原有房贷余额：$460,000
小房子原有房贷月供：$2,100
再贷款付大房子首付的借款月供：$1,305
每月地税：$400
每月房屋保险：$80
每月供房支出（不算水电气）：$3,885
月供平均每月含的本金：$1,845
出租时，每月供房实际成本：$2,040
大约市场租金（很保守）：$2,150
每月净值现金流：$110

投资分析：
1.只要有周转资金的话（绝大部分中国人都可以做到），100万的House 出租从现金流角度依然是合算的，即使房价不涨，挣租金也不亏。
2.每月多出个500 块钱，就可以同时拥有2个房子。想想即使一个小House，一两年都可能涨个10万，每月500块钱的机会成本花的非常值。
3.方案二中，140万都是借的，听起来吓人，但只要操作得当，战术正确，对于收入还可以或者稍微有点底子的人，月供都是可以负担的，风险也完全可以控制的了。

作者：土旺 （全职房地产投资人、大鹏地产经纪）
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