作者：土旺 （全职房地产投资人、大鹏地产经纪）

大多伦多房地产2016年发生了几十年一遇的大涨乃至暴涨，有房的业主眉开眼笑，没房的人们各怀心事，房价上涨对无产阶级来说总归不是好事，即使没有购房的打算，也要担心加租的风险，房价涨了租金焉能不涨？只是时间和幅度问题。

但最经常听到的就是葡萄又酸了，总听到有人问：就一套自住房，涨不涨都是自己住着，不像人家有投资房可以变现，涨了又有什么用？

其实就连自住房的业主自己也经常这样问，这就是一个如何理解净资产的问题了。

普通工薪阶层一生所能积攒的财富，也不过就是一两套住房，谈不上什么投资多元化，平常所得收入刨去日常开销，可能就只剩下一个“鸡蛋”了，不放在房产这个篮子里，还能怎样？房子既然是唯一或者是最大的财富，不必费脑筋去琢磨投资组合，房价涨了，就等于所有的财富都增值了，这还叫没有什么用吗？

而且这也是一个如何利用资产的问题。自住房不用出售也可以变现，即拿出钱来，方法有很多，比如我经常提到的房屋净值贷款、倒按揭贷款，房屋抵押贷款是最容易申请到贷款的手段，其他金融工具等资产只能变现，很难贷不到款。急需用钱的时候，跟人家借总是不方便，还要欠人情，拿房子去抵押既方便又体面，房子其实就是一个提款机，房价涨了，等于提款机里的钱多了，你说有没有用？

房屋净值贷款(Home Equity Line)中所谓的“房屋净值”，是指房屋市值减掉按揭贷款余额之差。目前，加拿大主要商业银行都可为消费者提供房屋净值信用额度，房屋净值额度是一种允许消费者从房屋净值中提取现金的消费信贷额度，贷款用途没有任何限制。在可以调节和控制家庭按揭贷款债务的工具中，房屋净值额度可以说是一项最直接和最为有效的途径。

倒按揭贷款也称“反向住房抵押贷款”，是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。

如今的时代，很难想象一个人一辈子不换工作、四十年如一日的住着同一个房子，据说，住在多伦多的人平均每五年就换一个房子，原因多种多样。加拿大的房价普遍上涨，如果本来在多伦多有个房子，房价涨了房产升值以后，因为孩子上学、换工作等等原因搬到其他房价同样高或者更低的地方，卖掉原来的房子再到当地去置业就绰绰有余。如果一直都不买房，握着原封不动的钞票，搬到哪里都赶不上房价，到哪里都买不起房，如果回流中国就更买不起房子了，除非去不入流的城市。

我有一个朋友十几年前一来加拿大就买了房，当时他的盘算是如果孩子将来能考上哈佛，他就把房子卖掉给孩子上学用，如此高瞻远瞩下，他当时买的那个大HOUSE选了个非常好的地段，很好的学区。后来人家孩子真争气，果真考上了哈佛，不管有没有奖学金，他那大HOUSE当时涨到100多万了，或抵押或出售，孩子上学的费用根本不用发愁，这就叫眼光。即便只有这一套自住房，做个REFINANCE（加按），贷出来的钱足够供两个孩子上哈佛的，自己还住着那个房子，一举两得。

房价上涨是大趋势，既然不出售也可以抵押贷款拿出钱来应急，房产还是长期持有的划算。这些年多伦多的房价虽然涨了很多，但是当中也有调整的时候，有些业主前几年看见房价已经大涨了，就迫不及待的出手套现，结果没享受到这几年的涨幅，很多人都因此懊悔不已。房子虽然是不动产，流动性不如银行存款，但是自我增值的能力是银行存款包括其他金融资产所不能比拟的，不到不得已的情况，根本没有必要脱手。

本人在多伦多有多年房产投资的实战经验，对房地产市场进行了系统的理论数据分析，并对多伦多房市有独到看法，先后投资买了不少房子，并仍在继续大力扩张。如对多伦多的房地产投资感兴趣，欢迎联系本文作者，Tel: 416-455-3412，Email：[email protected]，博客：http://tuwang.51blog.ca，微信：milogood