普通人做“百万负翁”并不是什么异想天开的事情，只要分析正确，理顺思路，认清本质，即使负债百万，日常生活完全可以不受到影响，更不至于夜不能寐。

关键一点就是要充分利用资本主义优越性，把可以借的资源做到最大化（这就相当于利益最大化），例如尽可能把HELOC额度做到最大。只要有足够HELOC做周转，做“千万负翁”也不怕。

要想心理上彻底放心，晚上睡得踏实，尤其想以后还继续能多买房，就一定要战术得当，第一步就应该走对，不要被假象蒙蔽，否则以后会很被动，左右为难，我这些年看到这样的例子太多太多了。

在上期《“百万负翁”的现金流（上）》文中举的例子，很多在多伦多早几年买对房子的人都比较容易可以做到，所以这种情况属于“百万负翁”的初级阶段。对于有了一定房产投资经验，同时也有了些净资产积累以后，就可以向中级阶段发展。

现在多伦多100万的房子基本属于经济适用的起步房了，要投资再有些潜力的房子，就得瞄准150万左右的房子了，这张表格是一个真实投资房（房价140万左右，租金大约$2900）的具体现金流计算。

一般来说，投资这种价位的房子，首付会有相当一部分是投资者的积蓄，即不是全部从HELOC借出来的，但只要想通了，即使全部都是借的，也问题不大。
上例中，每个月出租的负现金流 -$1,417，加上首付全部是借的之每月利息大约 $1,120（操作正确的话，可以降到每月$840），每个月全部负现金流就是 -$2,537，一年就是倒贴3万。从HELOC 里面出的话，3万块一年的利息就是：

$30,000 x 3.2% = $960
仍然用HELOC垫付这$960 的话，$960随后一年的利息就是：
$960 x 3.2% = $30.71

借贷成本非常低，而且净值负现金流（含首付利息的话）只有每月不到600，完全可以承受的起。
对于看好多伦多房地产市场，对市场有信心，明白时间换空间的道理，同时稍微有点实力的房产投资者，只要操作得当，都可以这样大胆投资。稍微胆小的，也可以合伙投资，分担风险。

作者：土旺 （全职房地产投资人、大鹏地产经纪）
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