现在贷款政策收紧，办贷款越来越难，找大银行贷不到款的时候，就得到小银行找出路了，尤其买100多万的投资房的时候。虽然利率高出1% – 1.5%，而且要交一次性的手续费，但好处是首付可以低不少，最低有可能到15%。

很多外行人士一听小银行的贷款就联想到美国的次贷，其实它们是有天壤之别的，利率、首付、对贷款人的要求等等都差别很大。在加拿大，至少最近20年，几乎从没有过类似美国次贷这种产品，美国的次贷危机在加拿大当然也不可能发生。

所以找小银行贷款没什么好担心的，在多伦多这么有潜力的房地产市场，长期看大涨更是毋庸置疑，现在能贷到款就是王道！

还是以买140万的House （保守租金$2900）为例，小银行贷款，具体现金流计算如图。

对于有过一些成功的房产投资经历的人来说，这个贷款月供和现金流并不是太可怕，只要看好这个房产，认定会涨的话，做个高利率的“百万负翁”也无所谓。当然，这不是什么人都接受的了的，所以我把这种情况定义为“百万负翁”的高级阶段。

还是象我前文说过的，只要手里有个足够额度的HELOC，月支出$5700，账面负现金流-$2800仍然完全承担的起。

仔细算算，每个月全部负现金流 -$2,800，一年就是倒贴3.4万。从HELOC 里面出的话，3.4万块一年的利息就是 ：
$34,000 x 3.2% = $1,088

仍然用HELOC垫付这$1,088 的话，$1,088随后一年的利息就是：
$1,088 x 3.2% = $34.82

只要这个房子一年涨几万，这点倒贴和利息都不是问题。而且因为首付低了，贷款的杠杆更大，房价上涨的话，反而回报率更高。

实在觉得压力大的话，还可以跟别人合伙买，压力就明显减轻很多了。当然一定要操作正确，就可以避免合伙买房将来有可能出现的各种问题和麻烦。

作者：土旺 （全职房地产投资人、大鹏地产经纪）
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