文/江城游子

房地产投资本身是一个长线投资项目。犹太人的口号是20年不卖，江游的建议是Buy and Hold，最起码是10年不卖。就拿江游所居住的城市的房地产周期来举个例子：大约8～12 年一个周期，有2～3 年的迅速增长期，1～2 年的停顿期和5～8年的缓慢、平稳增长期。除去2～3 年的迅速增长期是卖方市场，很难买到低于市场价的物业外，剩下的房地产周期都是买方市场。

那么如何才能买到低于市场价的物业呢? 基于江游几次买房的点滴经验与朋友们分享如下:

1、学习研究房地产市场

订房地产投资的杂志，听投资达人的房地产投资讲座，看周末报纸的地产版，看房地产研究机构的研究报告。他们每个季度都会公布全市物业的平均价位和各个区域的房价升降比率。买房前通过房地产数据公司或者媒体，了解一下该物业的市场评估价和土地的市场评估价，并找经纪了解该物业转手销售的历史。一般市场上的地价远高于政府的估价。

2、交房地产投资达人为朋友

尽可能交房地产投资达人为朋友，这些投资达人多来自于会计师，医生，律师，规划建筑师，地产经纪，贷款经记，生意经营者，自学成材者。这些人的消息灵，又有房地产投资经验。他们的一句话，一个点子也许会让你少走不少弯路，踏上幸运的快车道。

3、亲身了解体验地产市场

要经常去看房验房，去参加房地产拍卖会，去亲身了解体验地产市场，练就一对像老鹰一样的眼睛，要能在看完房子后就能知道它的价值是多少? 建房费得多少? 附近相类似的房子最近的成交价是多少? 房子能租多少? 房子有多少潜力? 改进后的物业可增值多少? 租金又可增加多少?

4、寻找低于市场价的物业的途径

a、私售

绕开地产经记，直接与物主交易，可节省大约2-3%的房价。晚上散步，路遇房主say hello后，夸一下人家的房子，有兴趣者再侃。看物业时，问问邻居此物业的情况后，再随口问问邻居的物业卖否。插牌子for sale的物业也可探讨私售否，因为物主跟经纪有签一个月销售合同的，也有签三个月销售合同的，合同满期后，才可私售。

b、拍买前出价

在拍买前出价，一是你自个也很难保证拍卖时一定就能竟到标，物主也有个心理价位，但也拿捏不住是否在拍买时能达到。而经纪也不希望拍买的那天人山人海，最后被同事的客人竟到标，这样佣金就会被分掉一半。因此，一旦经纪认为你是个真正的买家，就会从中撮合为双方达成一个好交易。

c、拍卖中标

在拍买时竟标。特别是银行的拍卖，有些物主和小发展商因还不起贷款而被银行强行拍买，有时会买到便宜货。有些物主因急需资金而愿意亏一点卖掉。

d、长的交接期

在与物主交换合同，讨价还价已到物主底线后，最后一招是要求long settlement (2、3 或6个月)。房子已买到，物主帮你付利息，几个月后你的房子已升值。

e、无条件offer

在与物主交换合同，讨价还价已到物主底线后，还有一招是砍几千刀后make an offer without any condition （做一个无条件的出价，不写贷款和房屋检查）。 但你要有经验知道房子的确没大问题。

f、买楼花

在上升市场时买公寓的楼花。交上5%定金后，12～24 月后才交割。那时公寓已升值。

（注：作者言论不代表本报观点）