如果书写多伦多房地产史志，那么2009年必将是浓墨重彩的一笔。在金融危机横行、经济状况低迷、失业率居高不下的时代背景下，多伦多房地产市场实现了绝地反弹、V形逆转，不仅创造了房产销量、房产价格、新屋建设等方面十年以来的最高纪录，而且有力推动了安省经济走出低谷。

回顾2009年

从2008年9月15日美国雷曼兄弟宣布破产保护以后，世界经济陷入百年不遇的经济危机，加拿大的房地产市场与经济环境也随之进入低迷状态。房价一跌再跌，购买力越来越弱，09年1月多伦多房地产市场进入最低谷。多伦多房产局局长奥尼尔(Maureen O’Neill)悲观地表示“加拿大经济发生了巨大变化，多伦多不具免疫力。大多地区房产市场已经受到严重影响。1月份销售量大降54%，平均房价下跌40,000多元。毫无疑问，今年大多地区的房产市场将是非常艰难的一年！”

他不曾料想，从3月份开始，房产市场出现转机，4月份实现V形逆转。仅4月份的房屋销售量就达到8,107套，比3月份的销售量增长42%。5月成交9，589套，销售量超过2008年同期，紧接着，6月市场成交量超过万套，月平均价格历史首次超越$400,000大关。7月份大多地区的二手楼房成交量超过去年同期28%，8月的成交量上升了27%，平均售价也较去年上升了6%，达到38.7万多元，进入年底，平均价格将超过$395,000，比2008年升4.5%左右，达历史新高。

一连串飙升的房产数字蕴含了火热的销售情景。房产经纪人谈起自己近期帮客户买房下Offer的经历，不约而同都用了一个字：“抢”，而且人人随口就能说出买房变抢房的例子。士嘉堡一个独立屋上市开价33万多。OFFER日一到，屋主同时收到30多个买家的OFFER。许多买家得知竞争对手众多，便一次又一次地给出高价，最后叫价33万的房子竟卖出了43万元。

从3月份转机、4月份反弹、5、6月份恢复往年价格，到下半年房市价格一再飙升、屡创新高，多伦多房地产市场经历了起死回生、恍如隔世般的乾坤逆转。望着不断升值的房产，握着一个比一个高的OFFER价格，年初买房的人个个喜笑颜开，他们经常挂在嘴边的就是六个字“升值了，升值了”。

是什么原因造就了2009年火热的房地产市场呢？笔者认为“两大环境”与“三股势力”直接导致了多伦多房产迅速升温。

经济环境与利率环境作为大背景奠定了房市火爆的基础。虽然08年加拿大受到金融海啸重创，但从09年起，加国经济状况开始从谷底反弹。尽管步伐缓慢，甚至有时走三步退两步，但整体状况仍然在朝好的方面发展。另外，加拿大金融业始终秉承稳健的作风，多伦多房地产市场泡沫很小，12年来多伦多房价还没有翻一番，房价并不虚高。这些都为多伦多房产市场在困境中逆转创造了前提条件。

利率环境作为最主要的推动力，直接促成房价提高和房地产市场的火爆。利率政策是调节经济的重要杠杆之一，也是政府对房产市场调控的重要手段。不论是自住还是投资，购房者的资金决大部分还是依赖于贷款。对自住购房者，购房主要目的是为改善居住条件，利率下降之后还贷额减少，对房产的承受能力相应增强，既而产生升级住房的意愿。其次，对于购买房产实现财富保值增值的投资者而言，利率下降后资金存银行几乎没收益，如果投在房产上则会带来经济效益。由此大量闲置资金从银行转向房地产市场，搅热了房市。

在经济与利率两大环境之下，三股购房势力逐渐形成。第一股是正常买房的市民，随着中国投资移民数量增加，大批有经济实力的新移民成为热点地区房产市场的推动者。许多移民为子女上学才来到加国。他们的参与，造成了好学区房产价格迅猛升温。第二股势力是开始出手的观望者。从08年末到09年初积压了一大批持币观望的买家。金融风暴在人们心里打下了阴影，许多人采取保守态度。但随着利率创历史新低、经济形势的进一步好转、市场供求关系发生了极大变化，按房地产市场“买涨不买跌”的倾向，当一部分人开始动起来，市场变得活络、房价开始提升之时，原本打算去年买房的市民以及其它观望者再也按捺不住，纷纷入市。第三股势力是预备2010年购房的潜在买家。他们认为经济已开始恢复，与其明年利率上升、购房成本提高，不如现在出手。

会诊多伦多楼市

2009年，多伦多楼市一涨再涨，人们不禁担心：“多伦多房价是否出现了泡沫，多伦多房产是否脱离了健康发展的轨道？”回答这个问题首先要清楚什么叫做泡i？泡沫的特征是投机性买入、市场充斥大量信贷，房屋销售及价格一直上升，但经济却没有跟随。目前，加国房屋市场正在接近泡i范围，但仍未达到泡沫的地步。加拿大不会出现像美国那样的房市崩盘情况。美国带来的教训不是长期的低利率造成房市和房贷崩溃，而是失去对发放房贷的严格监控、将巨额贷款借给不具房贷资格的市民，才引发灾难。

判断楼市泡沫，可以从市民购房承受指数以及收入与房价的比值来评判。房屋承受能力指数(Housing Affordability Index)，是指家庭在房产上的开销占据全部家庭支出的比例。正常的系数在30%-60%之间。如低于30%这个系数，代表房价很低。如果超过60%，则说明家庭所在地区的房价过高并存在泡沫。据权威部门调查，多伦多房屋承受能力指数为45%左右，处于正常范围之内。温哥华的系数已经超过60%，处于楼市泡沫的范围。据了解，多伦多房地产市场在25年来的平均房屋承受能力指数处于40%-45%之间，尽管今年房价升高，但仍处于健康范围之内。

收入与房价的比值是指一个家庭把全部收入投放在房产上，需要多少年才能买得起的数值。如果一个家庭的3-6年全部收入能够买得起该地区平均价格的房产，那说明该地区的房产市场处于正常范围。如果一个家庭拿出全部收入在三年之内就可以购买一幢房产，说明该地区房产价格很便宜。如果超过六年则说明该地区房价超过正常范围。目前，全加平均指数为3.7，多伦多的指数是4.4，处于正常范围，而温哥华的指数为8.5，超过了正常范围。顺便介绍一下，中国的北京、上海、深圳的系数已经达到20以上，超过正常范围近十倍。

综上所述，2009年多伦多房价虽然大幅上升，但整体上仍然处于正常范围和健康的轨道。

展望2010

2010年多伦多房市取决于多种因素，诸如经济的恢复程度、失业率的高低、GDP的增长，以及人们消费信心指数都可以影响房地产市场。但最直接、最根本的影响因素仍然是利率的变化。2010上半年，如果利率不变，房价会处于稳中有升的态势。期间，房地产市场热度与活跃程度可能略有下降，但房产成交量与平均价格的上升趋势不会改变。2010年下半年，如果利率没有大幅波动，那房价一定会持稳。相反，如果经济恶化或者利率提高，其中任何一个因素都会导致房产市场降温。

2010年下半年，利率将会有所调整。如果利率小幅上升，多伦多房地产市场的热度将会慢慢减弱，市场整体状况呈现平稳趋势。如果央行大幅加息，那多伦多房地产市场将会显著降温。目前，多伦多房产的平均价格屡创历史纪录。如果利率再上升，人们的负担能力势必减弱，从而导致购买力下降。当承受高额贷款的购房者准备卖掉投资的房产、抛出巨大负担的时候，当买房的市民无法承受高额利息而放弃买房念头的时候，多伦多房地产市场将面临供过于求的情况，房产价格必然会大幅下降。

作者：环球地产集团Broker/Manager孙志峰，以上的分析和建议仅供参考。如您有兴趣进一步探讨，欢迎致电：416-797-8088 孙志峰STEVEN。