作为地产经纪和房屋买卖双方必不可少的需要与各种合同条款个打交道，相信这个大家并不陌生。笔者想就合同条款与大家分享几个案例，希望能对大家有警示作用，作为地产经纪，对待合同条款这个具有法律效应的文件，必须谨慎小心的对待。

案例一：买家根据购买和销售协议中，关于按摩浴盆工作状况的附加条款提出索赔

OFFER中阐述：卖家确保按摩浴盆工作情况良好。实际上，在交房之后的第一时间，买家就对按摩浴盆进行了测试，并发现根本不能用，这点卖家是知道的。虽然在验房时，买家就对按摩浴盆的工作情况产生过怀疑，但只有等到交房时，才有机会对按摩浴盆加满水，进行测试来检查到这一缺陷。这种结果只有在交房之后的一定时间内，才有机会断定。

在按摩浴盆的案例中，法官的最后裁决是：关于按摩浴盆工作状况的保证在交房时并没有实现，这就说明是卖家违约，并且卖家和地产经纪各承担50%的损失。虽然，谨慎的说，这项条款在产权转移时成立了，但当法院审查协议的第25段，并考虑到买家的意图和卖家了解这条规定的重要性时，判定买家胜诉。

案例二：在卖房合同中，错误表述了房屋窗户的真实状况。

在卖家的挂牌协议中，陈述了“较新窗户”的字眼，却没有在购买和销售协议中出现。法官声称，较新的窗户并没有具体的时间界定，即使买家可以接受这样的描述，交房之前，如果验房师没有检查出窗户有任何破损，即表示窗户符合合同内的标准。

然而，也有诸如以下案例这样相反的情况。

卖家售出一套公寓，该物业被主要用来作为接待印度教婚礼的宴会厅。售房合约中的三项条款规定：未来使用：卖家和买家同意，除非是本合约中具体规定的，否则，关于买家现在或今后对此物业的使用目的是合法的，卖家不作任何的陈述或保证。

第二条条款规定：卖家保证此物业目前可被作为宴会厅使用，并且可容纳300人。

第三项条款是关于此物业从未使用过脲醛泡沫绝缘物质的保证，该条款还规定：“卖家进一步保证此项担保在交易完成后会持续完全有效。

在交易结束后，买家发现他们不能将该物业用为宴会厅，但这是卖家在合约中保证过的。因此，买家将卖家告上了法庭，并要求其赔偿违反保证带来的损失。此案例的主要问题之一是该保证在交易结束后是否还有效。法官说：“一个担保在交易结束后是否会合法的失效这个问题成为合同双方当事人的意图之一。

笔者认为，买卖合同中规定关于脲醛泡沫绝缘物质使用的保证在交易结束后不会失效，该条款的措词可以表明当事双方已经考虑到担保在交易之后有可能失效的事实。但买卖双方并没有规定关于该物业用途的担保在交房后不会失效，证明此项条款的保证在交易结束和产权转移之后就会失效。因此，买家不能依据此项条款来起诉卖家。

在房屋买卖交易中，经常会发现物业与合同中所描述的内容有差异的情况，以下这个案例就说明房屋的宣传资料一定要真实，不能出错。

买家被误导相信一处物业的厨房有花岗岩台面和有充足的暖风供暖系统的空间，但结果却都没有。当买家决定购买该物业时，她完全是依据卖房宣传单张中提供的信息。但她所拿到的卖房资料却从来没有得到过认可，只是由售房经纪散发给其他经纪用来参考的草稿。

该物业建筑商的网站上有一份不同的卖房资料，这份卖房资料草稿中把“有花岗岩台面的迷人厨房”作为该物业的一个特点。在所有的相关时间内，这个网站都显示了不正确的关于管道空间的资料。

法官的结论是，售房经纪和买家经纪都违反了他们的诚信责任。而且在所有的有关时间内，他们充当了双重代理人。买家更换台面和有关管道空间造成的损失一共是$5,186.96。虽然没有证据显示该物业的市场价值有损失。然而，经纪收到的总代理费比所证实的损失要多。因此，法官要求经纪公司和经纪支付买家总代理费$14,680.10。

以上案例来自学习资料，仅供大家参考。

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