本文仅想针对近期买卖双方对房价的不同认识，谈谈看法, 让大家了解下房子的叫价，或商铺的叫价是怎么得来的，叫价又是否合理。

一个住宅类房屋的叫价，是综合了以下3个因素而来：

1.和周围同类房价的比对，经时间因素，装修，朝向，大小，房间数目等因素的调整，得出标的房子的价格，这是最常使用的方法， 也是买卖双方比较容易接受的方法。

2. 成本法：用卖家买来时的价格，加上各种中间费用， 以及加建或装修等费用得出卖家的保本价。

这些中间的费用主要有：土地转让费，律师费以及经纪佣金等， 加建以及装修的费用业主有记录。但是不同的项目有不同的折旧，或再售出返还比例。比如木地板，大家能接受的大约价格为2万元左右。装修地下室，半独立约为1万-1万5千，2,500平方尺到3000平方尺普通独立屋地下室，装修费用约为2万到3万5千， 装修一个卫生间一般费用为$3,000 – $5, 000, 换屋顶$5, 000左右，开挖室外泳池一般要2万5千左右，更换所有的窗户一般要2万，这样的价格买家一般可以接受。

以一个2,500平方英尺的独立屋为例, 如果去年的成交价为50万，今年想卖，那么其成本如下：

$500,000 + $1,200(律师费) + $6,475(土地转让税) +3.5%-5%(经纪佣金)大约为$525,000-$550,000

这也就说是，在正常的经济状况下，按照成本算，每年都会有5万左右的涨幅。

3.买家抑或卖家的心理预期。

除了上述的比较法，成本法，买家和卖家的心理预期也在叫价中占了一定的比例。

在商业交易中，对商业铺面的估价，除了上述因素以外，比较特殊的因数有两个：

1. 单位面积单价：

在商业铺面的租赁，买卖中，单位面积的单价在叫价中占了很重要的地位。比如：在同一个购物中心里，一个1600平方尺的单位，售出58万，那么单位面积折合$363/平方尺，同一购物中心的另一个占地2,000平方尺的商铺，则相应的叫价$363 x 2000 = 726,000

2. 投资回报率：

在多伦多一般的商业铺面出租投资回报率在6%-8%，那么倒算回来就是：净收入/6%-8%=市场价值。

比如：一个购物中心的商铺，单位净租金为$25/平方尺，那么2,000平方尺的商铺叫价应该是：

$25 x 2,000平方尺 / 6%-8% = $833,333 – $625,000

所以从$62万-$83万，都是在合理范围内。那么参照两种算法，70万左右，应该是一个公平合理的估价。

但是在现实生活中，买卖物业和买卖双方的主观意愿密不可分，所以市场价值和市场价格并不是经常吻合的。

作者：嘉德置业资深地产经纪 姚生 ALAN，探讨电话：416.822.6395。