上月13日，加拿大统计局发布的报告称，第三季度加拿大的家庭负债率再次上升。其从前一季度的143.3%升高至148.1%，创下了新的历史记录，更超过了美国的水平（147.2%）。这个有关加拿大经济发展的利空消息公布后，决策者反应强烈。联邦总理、财长和央行行长分别发表讲话，呼吁民众减轻债务，否则会有极大风险。这似乎给即将到来的新年房市带来一片阴影。

家庭负债率不仅是衡量加拿大人偿还银行贷款的能力，更是衡量一个国家经济发展是否健康的重要指标。它是根据整个国家的资产平衡表项目（The National Balance Sheet Accounts）中的家庭负债总额（从信用市场获得的贷款）同家庭的可支配收入之比计算出来的。这个报告之所以引起当权者的强烈反应是因为他们相信，在这样高的负债率下，房产市场上的任何一个小的变化，诸如房价突然下跌和银行利率的升高都会使很多的房屋拥有者难以继续偿还贷款，由此引发个人和企业的破产潮，拖累整个国家的经济。而经济的衰落会推高失业率，失去工作的房主更无力偿还房贷。如此这般，整个国家的经济系统就会形成恶性循环。

调节银行利率是个双面刃。当2008年美国的次贷危机引发的金融风暴波及到加拿大时，加拿大央行就试图调低银行利率来促进整个国家生产和经济的发展。但历史上最低的银行利率不仅刺激了企业生产，同时也刺激了民众利用房贷杠杆购房或投资的欲望，由此带来的家庭负债率大幅上升令国家金融系统承担的风险不断增加。通常说，低息的时间越长，当经济开始出现起色时，通胀率也会跟着升高。这样，升息就成为必要。所以从调低银行利率那一刻起，决策者就一直在密切注意着家庭负债率的变化，尤其是当房市在量价双双升温时，一些政府官员就一再警告企业和个人不要在低利率条件下过度借债，以避免将来的麻烦。但对于他们来说，现在能做的只能是口头上的警告而言。因为提升利率的前提是通胀预期的升高和经济发展的过热。很明显，目前这样的迹象并不明显。

解读本季度家庭负债率报告及其引起的反应，我觉得有几点需要引起我们注意。一是高负债率对加拿大的经济和房产市场确实是个潜在威胁，但其何时会变成事实上的威胁，据业内专家研究，那得至少在明年中期以后，也就是利率继续升高。因为加拿大货币政策的基石是控制通货膨胀，一般情况下，央行把2%作为风险线，一旦通胀到了2%其就会出手控制。指标1%到3%之间是其力图控制的目标。根据联邦统计局12月21日发布的数据，11月份本国通胀指数降为2%，比10月份的2.4%有所降低，其增长低于预期。而加拿大央行最为关心的核心通胀指数更降为1.4%，缓解了央行加息的压力。所以明年加息极可能会延到年中的某个时侯。在计划买房和进行房产投资的人士应清醒地认识到这一点。

二是根据统计局的这份报告分析，引起本季加拿大家庭负债率上升的主要原因是个人平均税后的收入下跌1.5%所致。我们知道这两年加拿大家庭负债率指标差不多每季度都在上升，但这一季度的负债率虽然达到了历史最高水平，却并不是由债务本身上升造成的。这也可能意味着民众已经注意到了这个问题的严重性，正在积极地调整家庭的资产平衡表了。这也就是说，这个潜在的威胁在事实上可能会由于个人平均收入的上升而减少或消失。

我们再来研究一下多伦多的家庭负债率，多伦多每年有大批移民及留学生涌入，而且现在来的移民及留学生（家庭）越来越有钱，所以多伦多的房市越来越向温哥华的房市趋势发展，很多买房子的钱不是本地挣的，而是从国外“转”过来的。温哥华的的家庭负债率远超过加拿大的平均数148.1%，按照某些“专家”的“理论”来说，温哥华房市早该垮了，但人家还是照样往上走。所以这个经济学上统计出来的“家庭负债率”完全不适用于多伦多、温哥华这种拥有大批有钱的外来移民及留学生的地方。

由此看来，对关心房市的人士来说，对于各种新出笼的经济信息，不能人云亦云，要设法弄懂各种信息所传递内容的实质性。这样才能使我们正确地把握房市发展的走向。

作者: 土旺（独立房地产投资人），探讨电话：416-455-3412，E-mail：[email protected]。