（图说：杨洪在讲座中）

（星星生活记者 李娜 报道）1月29日，由地产投资及Condo买卖研究人、恒生地产著名经纪杨洪主讲的“2011年Condo投资讲座”在西湖大厦销售中心举行。记者看到，能容纳120人的讲座现场座无虚席，隆冬的严寒似乎抵挡不住人们、尤其是华人投资者们对地产投资的热情。然而，杨洪的主题演讲却似乎在给现场火爆的听众降温，他一再强调，Condo投资，此事虽可为，但要小心而为之。

杨洪介绍说，2005年以来，多伦多的Condo投资逐渐受到华人移民的青睐，尤其从2009年开始，跟风的羊群效应不断涌现。对此，杨洪认为，Condo投资拥有其特有的优点，但也有其明显的缺陷和局限。比如需要资金量大，交易周期较长，交易成本较高，维护成本高，变现的滞后性，信息的不对称性等，这些都要求投资者谨慎入市方能最大限度地避开风险。

**Condo投资是一种高成本投资

杨洪认为，很多人对投资Condo楼花有很多的误解，以为买楼花就像黄牛炒球票，现在买进，过几个月高价卖出，一转手就是白花花的银子。事实上，房地产投资最大的缺陷在于其投资的高成本。Condo期房的交割成本除去验房费，通常会比二手房多出以下几项成本：

1．律师费(Legal Fee)：由于期房有两个Closing，一个是交钥匙可以入住（出租）的Occupancy Closing；一个是交割产权的Final Closing；所以买房律师也会收两笔Closing的律师费。

2．水电气表安装费（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）：大部分的建筑商会在Final Closing的时候让买家支付这些安装费，加起来大概$1000-$2000。

3．入住费（Occupancy Fee）：当Condo单位达到了相关规定的可居住要求时，就可以（必须）拿钥匙入住了，即Occupancy Closing。Occupancy Fee通常由三部分组成：开发商预估的地税；开发商代收的管理费；尚欠开发商的房款的余款利息。

4．期房转让费（Assignment Fee）：如果在房屋产权交割以前转让房屋购买合同Assignment，开发商要收取$3000- $5000不等的转让费。

5．GST/HST：对于residential的住宅来说，GST都是包在房价里的。2010年7月1日以后，40万以下的新房免征HST，40万到50万之间的物业部分征收HST。

其他可能的开支还有诸如教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy）、支票跳票费（Admin Fee）、开发商的律师管理费（Lawyer Society Fee）、储备金（Reserve Fund）等。以上的几项收费，对一个30万的Condo来说，加起来大概要一万元以上。

**Condo投资有较强的信息不对称性

杨洪认为，Condo的投资虽然入门容易，但绝不是一池浅水。对于市场的判断，除了个人经验和人际网络，更需要综合投资学原理、经济学原理、市场营销和心理学的理论来支撑。作为专业地产投资人，投资Condo要以猎手心态及眼力去寻找目标，目前的Condo市场鱼龙混杂，并不是所有的Condo投资都能赚钱。

杨洪提醒投资者，Condo的投资和一般房地产买卖、投资一样，在市场交易过程中存在着相当大程度的信息不对称性。常常是交易双方一方掌握的信息多，另一方掌握的信息少；一方掌握的是准确的信息，另一方获得的是扭曲的或被隐瞒的信息。另外，瞬息万变的市场有很多隐性信息，即使市场很透明，如果不是专业人士，也会迷失在浩如烟海的信息海洋里。这些因素都会造成信息的不对称性，从而影响投资成功。

**房地产投资的四项基本原则

针对Condo投资的风险控制，对市场有着多年研究的杨洪总结出一套Condo投资的四项基本原则：不割肉原则，性价比原则，租售比原则，相对低进价原则。比如相对低进价原则，如果在一栋大楼的所有购房者中，你属于购房时进价最低的那一部分人，那么市场好的时候，这样的客户获得的利润最高；市场不好的时候，他们的风险最小。天塌下来也有高个顶着。

实际上，房地产投资的收益，包括“增值收益”（Incremental Return）和“运作收益”（Operational Return）两个方面。利用经济杠杆原理放大了的“增值收益”永远是地产投资者财富增长的源泉及追求目标。如果投资者参考“Condo投资的四项基本原则”来思维及实践。那么， 市场好的时候，收益会比一般的投资者更高；市场不好的时候，即使短时期内不能实现“增值收益”，还可以把房子租出去，在抵扣了各种维护成本以外获得合理的“运作收益”。

从历史的角度来看，多伦多的豪华公寓Condo是一个相对新生的市场。对于2011年的Condo走势，杨洪认为，在越来越高的通货膨胀的压力下，随着婴儿潮一代人口老龄化的来临，加之大量新移民的涌入，未来几年内多伦多的Condo投资仍将是一个投资的热点。但是2011年的Condo市场增量房也即期房的销售会出现一个拐点， 多伦多Downtown高价Condo期房的销售会相对萎缩，而905区（郊区）的期房销售量会有一个大的提升；存量房也即二手房交易量也不会减少。但无论未来市场走势如何，Condo投资者们还是要量力而为，谨慎入市。