“我们家庭年收入8万元，自住房按揭贷款余额40万元，现在想投资地产，还能贷款30万元吗？”笔者经常被类似问题考问。回答这个问题时，我会问对方“你自住房的贷款每月还款金额是多少？”原因很简单，能否获得投资类房产按揭贷款，以及能够取得多少贷款金额，取决于自住房按揭贷款每月的月供款金额，而不是余额。换句话说，如果打算投资房地产，应该在安排自住房按揭贷款时就做好准备。

房地产投资的话题近年来备受关注。已经在加拿大奠定了一定经济基础的技术移民，以及刚刚落地的投资移民，都对这一话题非常关心。据统计，近10来，加拿大各类资产每年的涨幅率如下：

1。黄金 19.1%
2。股指 8.9%
3。房价增幅 8.3%
4。债券 6.1%
5。国债 2.6%

单从这些数字上看，地产投资的收益率并不是最好。如果投资者是利用银行按揭贷款进行地产投资，那么回报率则远远超过其他类投资。投资首付20%，贷款80%，每年房价上涨8。3%，则意味着每年投资回报率是41。5%。由此可见，地产投资的杠杆比例决定了投资回报率，房产投资中贷款的比例越大，收益杠杆乘数越大。即使是贷款比例50%，其回报率也会超过股票或共同基金的收益。道理很简单，除房产投资外，其他类资产的投资很难从银行取得贷款。

很多投资人并不了解加拿大地产投资的政策，更不清楚投资类房产的贷款政策。其实，加拿大政府是鼓励投资者进行房产投资，并对此类房产投资贷款的政策有明确的指引。半官方的加拿大住房与按揭公司(CMHC)对投资类房产按揭贷款保险指引见http：//cmhc。ca/en/hoficlincl/moloin/hopr/upload/CMHC-Income-Property。pdf。从政策上看，投资人的租金收益可以部分抵减家庭债务，因此，投资类房产可以不仅可以取得按揭贷款支持，而且由于有租金收入的支持，借款人可以借到比自己工薪收入所能支持的贷款更多的按揭贷款。

如果有房产投资的打算，投资人应该在办理自住房按揭贷款时就做好准备。具体地说，就是将自住房按揭贷款的月供款设置为最低金额。笔者浏览过很多关于地产投资方略方面的文章，但从未见过上述说法。从专业人士的角度看，地产投资离不开按揭贷款，否则收益率会大打折扣。如果贷款，借款人的家庭债务承受能力决定了贷款的金额。银行在计算申请人借款人能力时，会将家庭债务作为分子，家庭收入作为分母，家庭总债务的百分比在42%以下，才能取得贷款。如果投资房产，势必增加家庭债务，如果借款人自住房按揭贷款安排不当，则很难再取得投资类房产的按揭贷款。例如，借款人年收入8万，自住房按揭贷款余额40万，如果当初选择4。1%的固定利率，15年还款期，则每月月供款为$2971元；如果选择浮动利率2。2%，还款期30年，则每月月供1516元，假如家庭其他债务每月500元，则两种选择的债务水平分别为52%和30%。如果选择前者，借款人再没有能力取得投资类房产的按揭贷款，而后者则有很大余地。

银行在审批投资类房产按揭贷款时的计算公式如下：家庭总债务+取得投资类房产按揭贷款之后新增债务，除以家庭总收入，如果债务比例在42%一下则会获得批准。家庭总债务包括自住房按揭贷款月供款+其他债务(如信用卡，汽车贷款)月供款+自住房地税和管理费等每月开支。取得投资类房产按揭贷款之后的新增债务的计算方法如下：每月按揭贷款月供款+地税和管理费―(50―80%)租金收入。例如，每月家庭收入10，000元，自住房按揭贷款每月月供款2900，汽车贷款月供500，地税210，取暖费110元，信用卡每月最低付款额80元，则家庭总债务3800元。在没有申请投资类房产按揭贷款之前，家庭债务比例为38%。投资类房产贷款每月月供1500元，管理费390元，地税110元，预估每月租金收入2000元，则净债务为(1500+390+110)―2000×0。8=400。借款人在取得投资类房产按揭贷款之后，家庭债务的比例为42%，因此，可以获得按揭贷款。从这个例子中可以看出，自住房按揭贷款余额由多少，与能否取得投资房按揭贷款的关系不大，关键要看自住房按揭贷款的每月还款金额。在加拿大，还款期可以由借款人自己定，如果在办理自住房按揭贷款时，将还款期设置的较短，例如，10年或15年，月供款金额就会比较高，日后再想投资房产，取得按揭贷款的难度就比较大了。建议有投资地产打算的消费者，在安排自住房按揭贷款时，把还款期设为最长的30年。

对于没有收入的新移民或非居民，政府没有对应的贷款政策，但各商业银行针对这部分人群有自己的投资房按揭贷款政策。以满地可银行为例，新移民投资房按揭贷款首付最低35%，同时需要以投资类住房预估租金作为衡量标准，如果预估租金大于按揭贷款月供款加上地税、管理费等相关费用，银行则贷款65%，否则会相应降低贷款金额，直到预估租金大于房屋相关支出和贷款月供款。对于持有工作签证、学习签证，以及访问签证的，在加拿大没有收入的非居民，上述政策也同样适用。

楼花，受到很多华人地产投资者的喜欢。很多人不知道，购买楼花也可以申请按揭贷款。加拿大在建房的资金管理比较科学，购房者交付的首付款不会直接存入建筑商的账户，而是存入律师行的托管账户，即使楼盘没有建成或拖期，购房者的资金也有保障。建筑商在预售楼盘的一定比例后，可以申请建筑贷款用于项目建设。大多数建筑商在销售楼花时都要求购房者到银行取得贷款批复，以保证房产建成交割时，购房人有能力交割。一些商业银行的楼花按揭贷款可以锁定利率长达3年。关于楼花按揭贷款如何办理，参见《加拿大楼花与楼花按揭贷款》一文。

任何形式的投资都有风险。投资者入市之前最好咨询相关专业人士的意见。地产投资杠杆比例较大，因此风险较高，读者需谨慎入市。本文不构成任何投资建议。

作者：王红雨 加拿大房贷专家，咨询电话：416-880-5089。