几乎所有的中文免费报纸都充斥着“楼花”的各类消息，“楼花专家”如雨后春笋争相破土，各个地产公司都自称能够拿到内部价，批发价，自己是建筑商的VIP。加拿大的楼花真的是天上掉下来的馅饼吗？闭着眼睛，随便买一个就是金蛋？

很多老移民面对目前华人炒楼花的情况不仅想起了2006年华人炒楼花的情景，可是06年抢到楼花的人，如果在2009年上半年交收，结果是什么样呢？谁买到了，谁知道：2009上半年加拿大房地产市场大跌，半年内跌幅达12%，最可怕的是当时所有媒体都预测加拿大的地产将步美国后尘：再跌一半。如果那个时候想把自己手里的楼花转手，则只有一个选择：赔本贱卖。笔者曾遇到过一位投资者遭遇了上述情况，5个楼花全部赔本卖掉……他说这辈子都不会再碰加拿大的楼花。想吃馅饼，却掉入陷阱的人不在少数。

笔者身边的朋友在楼花投资或交易中遇到的问题有以下几方面：

1. 楼花交收时，申请不到按揭贷款，无法交收，由于缺乏交易平台（无法在MLS上发布信息），只能通过个别地产经纪，低价将楼花转手。

2. 楼花交割时，交易成本过高，不到30万的房产，交易成本超过4万元，远远超过预算。

3.新楼入住日与产权交割日时间距离甚远，向发展商缴纳14个月之久的租金，期间，由于没有过户，难以正常交易。

4. 发展商禁止楼花转让，无法实现交割之前套现。买房者已经离开加拿大或失去入境身份难以完成交割，损失全部保证金。

5. 2005年开始缴纳保证金，计划建70层楼，截止2011年只盖好了2层……

笔者在加拿大生活的时间不是很长，认识的朋友也不是很多，都已经知道了楼花交易中的诸多问题，这说明楼花投资并不一定一帆风顺，不是人人都赚钱的。如果帮你买楼花的“专家”没有考虑和安排处理上述潜在风险，你最好自己采取措施补救。多数参与楼花买卖的投资者是有所斩获的，但如果不知道控制风险，好事也会办成坏事。

“楼花”虽然是香港同胞发明的词，但现在全世界华人都知道是什么含义了。“楼花”通常与“炒”这个词同时出现，所以给人一种不安全感。虽然听着有点“悬”但还有很多人津津乐道，甚至一试身手。在加拿大，参与楼花交易的华人移民越来越多，原因是买楼花，交割后自住的人，不仅用昨天的价格买了今天的房子，同时也享受了一手房带来的满足感；另外，“炒楼花”，即，不交割的买家，利用房价不断上涨以及首付款杠杆原理，以小搏大，货真价实地赚到了丰厚现金收入。无论是投资还是自住方面的收益都令参与楼花交易的华人受益匪浅，所以才会口碑相传，带动了越来越多的华人参与楼花买卖。

开发商在发售新的楼盘时，会把购房者的买房保证金存入一个托管账户，并要求购买者申请按揭贷款证明其购买能力。当发售一定数量后，开发商会以这些资料为依据向银行申请建筑贷款，当项目进展的一定阶段后，银行会发放建筑贷款。因此在加拿大，消费者购买楼花的保证金并不会直接用于房屋建设，消费者也不必担心在中国常见的“烂尾楼”情况。即使建筑项目失败，买房者的定金不会受到损失。

针对楼花投资存在的风险，建议投资人在以下方面加强风险控制，把工作做在前面，减少不必要的损失：

1. 详细了解合同内容 2.做好交割准备 3.慎重选择楼层和户型选择

加拿大按揭与住房公司（CMHC）官方网站专门为购买新房的消费者介绍了新房合同的要点，网址http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/buho/buho_004.cfm。消费者可以打印出这份文件，逐项请地产经纪或律师解释。笔者发现很多投资者连新房交割时间都搞不清，对厚厚一叠合同的内容几乎一无所知。

购买新房时，签约之后都会有10天冷静期。如何冷静，在这10天里该做些什么呢？最重要是的请律师审阅合同条款，修改或剔除不合理条文，争取对自己有利的合同内容。很多人都认为，印的厚厚的，看似标准的合同文件是不能改的，其实不然。笔者自己也曾投资过一个楼花，请律师看过之后，代表律师向建筑商的律师出了一份信，要求对方在城市开发费，小区开发费等项目上设置上限，结果对方真的修改了合同条款。那些不请律师审阅合同的投资者，在交割时难免发现有超出意料的费用。

冷静期后最重要的是申请按揭贷款，保证交割时能够拿到银行贷款。很多人抱着投机的心态，寄希望于在楼花交割前转手。但是如果遇到2009年上半年的情况就麻烦了。因此，无论是投资还是自住，在签订合同时就申请按揭贷款，从而保证能够交接，才不至于使投资风险太大。即使经验的丰富的楼花交易者，也很少有人知道，在加拿大有楼花按揭这种金融工具。这种贷款的最大好处是用今天的利率在未来从银行借款。

眼下的利率水平是加拿大有史以来最低的时候，如果能把现在的利率留住3年，三年后用现在的价格和利率去完成买房交易，才是楼花投资的意思所在。楼花按揭贷款的审批条件与正常的按揭贷款相同，需要借款人证明自己的还款能力。如果是没有收入的新移民，需要满足本行按揭贷款新移民政策。

以新移民为例，如果签订楼花买卖协议，并提交按揭贷款申请时属于新移民，例如，登陆5年内，首付款30%，则可以获得批准，即使房屋在3年后交收，届时借款人已经登录超过5年，则还是适用于新移民政策。楼花按揭贷款给消费者带来最大的实惠就是，N年后房屋买卖交割时，可以享受现在的利率。银行之所以能够为客户长时间保留利率，是因为银行使用了利率掉期的衍生工具来对冲利率风险，这种做法会占用银行的部分资金，因此，楼花按揭贷款并不是什么人都可以申请到。

楼花按揭贷款的详细介绍见《加拿大楼花与楼花按揭贷款》一文。新房合同中有一页，专门介绍新房入住和交割时间，这些时间非常重要。“暂住交割时间tentative closing day”通常是指入住时间，而不是产权交接时间。笔者的一位朋友在downtown买了一个condo，从入住到产权交接时间长达14个月，期间每月向建筑商缴纳租金。由于没有过户，建筑商禁止转让，因此无法出售，所以投资收益大打折扣。很多投资者由于价格原因，选择低楼层的单位，结果比高楼层入住时间早很多，如果找不到合适的租客，其租金损失会比较大。

有些投资人想当然地认为，楼花在交割前是可以转让的，其实很多建筑商限制交割前的转让，例如，规定只能在直系亲属间转让等。如果有限制转让的条款，虽然可以通过法律手段完成产权注册，但大多数银行是不接受私下转让交易的，只接受由建筑商签署的合同修改文件。

很多新出道的地产经纪在楼花交易中非常活跃，其实对楼花交易的风险知之甚少。投资者可以对照本文中提到的内容评价一下你的地产经纪是否提供了专业服务。还有一些比较可笑的投资者，找地产经纪服务是为了拿返佣，自作聪明的人通常反被聪明误。

王红雨加拿大房贷专家电话：416-880-5089