（星星生活专稿/作者：张昌敏）多伦多地产局(Toronto Real Estate Board, TREB)在今年10月份“Market Watch, Sept. 2011” 报告中公布了大多地区房屋的均价为$465,369。

一时间一石激起千层浪，各大媒体围绕这一均价发表各自的高论。他们分别从各自的角度探讨了这一均价上涨的幅度以及主要的影响因素。这些影响因素归纳如下：

1.大多地区(GTA)2011年9月的平均成交价格是$465,369，比去年同期的$425,757上升了9.3%，同时从这份报告的统计数据还可以清晰的看到大多地区的房屋价格从1986年$138,925到2011年9月的$465,369, 上涨的幅度为234.98%, 房价持续的上涨已是不争的事实；

2.少量的挂牌房屋成功地在购房者之间引起了价格战，从而推高了房价，使其超出了房屋原有的市场价值；

3.另据2011年加拿大按揭与房屋贷款公司(CMHC)消费者调查报告显示，加拿大86%的市民相信房产是一种理想的投资方式，而目前的低利率无疑又成为支撑房价不断攀升的工具；

4.加拿大政府对房价上涨的支持是通过CMHC在今年前6个月收购220亿按揭贷款，然后又将这些资金重新注入房屋市场用於扩大按揭规模。例如2010年前6个月仅190亿，虽然加拿大政府不干预地产市场，但从资金的来源上并没有采取措施来抑制房价的上涨；

5.世界各国的移民将随身带来的热钱也源源不断地投入到大多地区的房屋市场，从而也是带动当地房价攀升的又一个主要原因；

6.总之还有许多国际的政治、经济、文化等因素也对大多地区的房屋市场产生重大的影响。

笔者以为，上述几点虽是基于多伦多地产局报告而展开，但忽视了几个核心问题，即1.“大多地区房屋的均价$465,369是否高估和可靠？”；2. “如果高估它将产生哪些影响”。某报质疑“……所谓的房屋平均价，并未能真实反映地产市场的全貌，它仅仅是统计上的平均价而已，虽然高价位的豪宅占全部成交量的少数，但可以人为地将平均房价推高。”

从以上的论述和许多讨论房屋均价涨落的文章中，发现大多数作者对均数的概念和作用还很模糊，具体反映在不管这个均价的计算是否合理与正确，一概拿来讨论。因此，限于篇幅，对均数及相关的专业术语仅作适当的介绍。

1.大多地区房屋的均价$465,369是否高估和可靠？要回答这一问题，首先简单的介绍几个统计学名词：

1)平均数(average)以及它的种类；平均数是一类用于描述一组数值集中趋势和平均水平的指标；a)算术均数简称均数(mean)，它是反映一组呈对称(即正态)分布的变量值在数量上的平均水平；b)中位数(median)是将n个变量值从小到大排列，位置居于中间的那个数；

2)正态分布(normal distribution)；正偏态(positive skew)；

3)标准差(standard deviation, SD)它是衡量房屋均价是否高估和可靠的一个非常重要的统计量，因为标准差是描述一组数据的离散趋势，标准差愈小，说明GTA地区7, 658宗房屋成交数值($)的离散度愈小，这个均价的代表性也就愈好，反之，这个均价的代表性也就愈差。

根据统计学的理论，在TRE的报告中，GTA地区的房屋成交量为7, 658宗，发现几个重要的问题如下：

1)TREB发布的$465,369这个均价应归于算术均数计算算术均数的前提是这一组数据必须满足正态分布的要求，但是这一组数据没有满足这一要求；

2)房屋成交量的分布呈正偏态，本文作者应用第一表的数据，用EXCEL绘出此图；

3)没有标准差，由于该报告没有发布标准差这一重要指标，所以无法评价$465,369这个房屋均价的代表性和可靠性。

因此，本文认为TREB发布的$465,369这个均价，从统计学的观点看来是不合理或者说是高估了，可以考虑用中位数$395,000为大多地区房屋的平均价格较为合理，大约高估了$70,369，约高估了17.81%。

据多伦多星报报道，英国权威杂志《The Economist》认为加拿大现时的屋价是世界上屋价被高估25%或更高的9个国家之一，而且跻身类似美国当年屋价处于泡沫巅峰的4个国家行列，还有法国，澳洲与比利时。

笔者认为前者的高估(17.81%)，属于方法学的问题，是可以纠正的。而后者的高估(25%)是与本文的一种暗合呢？还是属于世界经济危机对加拿大地产行业产生的重大影响，使其真的处于危险的高峰？

不管是那一种情况，相关部门都应采取相应的措施，避免重蹈美国当年屋价的覆辙。如果考虑用中位数$395,000作为大多地区房屋的平均价格公布于众，笔者认为大多地区的地产市场的运行还算是健康的。

2.如果高估它将产生哪些影响

本着“大胆假设，但要小心求证”的原则，认为大多地区房屋均价的高估，至少会产生几个方面的影响：造成大多地区市民的抱怨和不安；各大银行在设计和开发各种按揭和抵押贷款等金融产品时，会参考TREB发布的房屋平均价格这一指标；市政府征收物业税的调涨时，也会参考TREB发布的房屋平均价格这一指标；市政府物业评估公司(MPAC)，每4年对市民的物业则进行一次评估，也会参考TREB发布的房屋平均价格这一指标。

到此笔者应该就此打住，但不想又读到了多伦多地产局在11月16日发布的报告。其大意是：“在今年11月的上半月，GTA地区的房屋成交量为3,379宗，这段时期，大多地区房屋的平均成交价格为$481,548加元，比去年同期$437,510 加元上升了10%”。

对此笔者无语，仅引用苏格兰作家Andrew Lang (1844-1912) 的一段话奉献给大家；“He uses statistics as a drunken man uses lamp-posts-for support rather than illumination.”