2012年在温暖的气温中来临，预示着多伦多的气候变得更加宜人。

承接着2011年火热的好势头，多伦多的房地产行业从业人员和广大投资者都盼望着2012年的房市能与加拿大的经济一样，在稳定中逐步发展，在发展中更加成熟，成为投资回报率好，引领加拿大经济增长的龙头。而多伦多的Condo市场，因为其优异和一枝独秀的表现，一直是地产各界最为关心的部分。

正如窦青云在上篇地产分析报告中提到，出于经济预测的谨慎本质需要，各大专业经济机构和经济专家对今年的多伦多地区的Condo楼市增长提出了适当的忠告。美国美林银行认为：大多地区过去1年楼市畅旺，Condo大厦在建单位达4.3万个，而由于未来经济环境不乐观，楼价在未来2年会被拖低。加拿大中央银行认为，多伦多市的“Condo市场调整期的危险性正在提高”，Condo市场的供求关系正在失去平衡。英国《经济学人》杂志的一个文章，提到“加拿大是当今世界九个房地产被过高估值至少超高25个百分点的国家之一。”

那么究竟该如何看待多伦多市场目前一片火热的Condo市场呢？

**本地市场的预测

从多伦多本地的机构的预测来看，乐观性远远大于那些国际机构的预测。加拿大地产局的公开在线调查展示，大多数的参与者，认为多伦多未来的房市仍将维持一个比较平和的上升势头。而加拿大较有权威的房屋和按揭公司（CMHC）则乐观地估计，那些经济发展呈上升势头，有着良好经济前景预期的城市，如埃德蒙顿市、阿尔伯塔省，卡尔加里，特别是多伦多这样的城市，仍将是吸引移民前往的主要城市。创造职位数字上升及移民增加，会促进明年的住户市场温和增长，平均屋价也会有约2％的升幅。

为什么本地机构和国际大机构的预测结果会有如此显著的区别？

窦青云认为，房地产行业是具有地区特性的行业（local market）。相对于国际性预测机构的谨慎小心，地区性机构更了解本地的供求特点、经济形势、就业情况，信息更具体，针对性更强。而国际性机构对加拿大房市的研究，主要是从国际和全球的通用状况来判断加拿大的整体形势。加拿大保守的财政政策和稳健的银行体系，在全球经济动荡中一再发挥出人意料的稳定作用，加拿大房市的逆势而升，都让全球经济专家大跌眼镜。而多伦多楼市的特殊性，以及多伦多经济、工业和金融的中心地位，更让多伦多的房市具有独领风骚的味道。

比如，加拿大房贷和房屋公司在最近的预测中，就作出了加拿大的Condo需求有进一步增加的势头。这份报告中指出，婴儿潮最老的一代人今年将逐渐进入退休年龄，对公寓、较小房屋、老人院等房屋将有很强的需求。持续到2036年，老年人口将约占加拿大总人口四分之一。这意味着，原来在House长大的民众将增加对不同的居住房屋的需求。报告指出：“老年人口将继续推动Condo楼市”。

**供求关系的辨析

刚才已经谈到，多伦多作为加拿大工业、商业和金融最中心的城市，房市的发展和价格因素是不能以温哥华这样的城市来衡量的。温哥华虽然由于自然地理和气候等原因，多年被评为最宜居城市，但几近于两倍于多伦多市的房价，和狭小的城市容量，已经在很大程度上阻止了很多的投资和新移民前往居住。

而多伦多由于其更多的工商业就业机会，更宽广的城市拓展环境和更多的升值空间，每年吸引着全国总数近一半的新移民前来。而很多首次登陆其它城市的移民，在随后的几年中也有相当比例的移民，在第二次搬迁中选择前往多伦多。

所以，根据往年多伦多新移民增加的数量和以上判断，2012年多伦多新居民增加的数量保守估计仍将是12万以上，即使按平均四个人一个家庭单位/一套房子来考虑，最少需要3万个单位。而目前大多地区，预计2012年完工的多单位住宅（Condo、Town Home等）有1.5-1.8万套（请注意我指的是完工的，投向市场可入住的；而不是在建的），而单/双单位住宅(Detached/Semi-Detached House等)5,000-8,000套，二者加起来共2.5万套左右，加上仍会有部分人员流出导致二手房向新屋主供应的因素，求略大于供是很明显的。

而且，请注意，以上计算是按四个人1套房的保守估计来计算的，如果按三个人1套房情况会怎么样？结果不言而喻。

综上所述，基于大多地区的特点，如经济增长稳健、失业率较低、新移民数量稳定、房屋供求平衡、金融银行系统稳健等。即使2011年在建Condo有4.3万个单位，考虑到Condo的建设周期3-5年的情况，市场的自动调节机制会使其达到供求平衡。即使我们的南邻美国和欧洲有大事，我想3-5年也应过去，否则世界将会大乱，这是世界人民都不愿意看到的！所以我认为大多地区的Condo市场对中长期投资者仍然是一个不错的投资产品。当然对短期的投机者和炒楼花者来说，应慎重。

**地域性投资回报的差异

即使是大多伦多以内的Condo供求，也是因地点的不同，和区域性供应的不同会产生升值空间的不同，比如沿Yonge街地铁线附近的Condo价格，基本上没有向下探的可能性。多伦多房市的最看淡时期，别的地区跌，Yonge街只会稳住；而别的地区一旦小涨，Yonge一定是多涨或大涨。

总观大多地区，我把Condo按地区划分为三类：

1、Downtown地区，因为近多伦多大学和商业区而吸引众多开发商、投资者和用户；
2、Downtown湖边地区，因同时具备稀缺的自然湖边美景和位于Downtown的金融、商业、娱乐区而备受推崇；
3、Downtown多伦多周边的North York, Scarborough, Etobicoke, Markham, Richmond Hill等地区，有些地区的楼盘价格比以上两类便宜，并且性价比和发展趋势不错。

以上三类，第1和第2类只要成建，在未来的中长期（3年以上）楼市发展中的保值能力和升值空间是毫无疑问的，而第3类就要看区域内的Condo供应量、新移民涌入意愿和相关需求（社区族裔构成、学校、商场、购物中心、交通如是否近地铁等、基本设施和社区环境等）等情况了。

而在2011年表现最佳的地区，除了老牌的第1、2类和第3类的北约克沿Yonge街和Sheppard大道两条地铁线上Condo的销售火爆以外，令人惊讶的是包含Markham和Richmond Hill的约克郡的Condo市场表现也不俗。加拿大楼市和土地发展协会 (BILD，Building Industry and Land Development Association) 去年发表资料指出，头十个月大多地区就售出了2万3千多个新建高层公寓，成为历史最高记录。在整个多伦多的公寓销售成为历史上最热时期的基础上，约克区今年10月份销售量比去年同期翻了两倍，增量达122%！同时今年前10个月的新建高层公寓的销售量也比去年上升了33%。

所以，地区的因素虽然是重要的因素，但地区的选择也是最具有不确定性和最难把握的特点。普通投资和消费者在没有足够的资源和足够的时间去做好研究的前提下，是很难在大多地区众多的Condo区域中找到合适自己的区域和投资热点。所以多听听地产专家和资深地产投资人的建议和分析，对做出正确的Condo投资选择，是非常有必要的。

在下一期地产投资系列分析报告中，窦青云将为大家提供Condo投资应遵循的《投资或购买Condo的五大定律》。

作者：Peter Dou，窦青云
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