**跳过自己的经纪可以吗？

买家请了经纪人“A”，让其帮他寻找一个公寓，但是拒绝签署买家代理协议（BRA）。

买家通过经纪人“A”给一个公寓下了offer，并签署了OREA的合作与代理确认表，指明挂牌经纪代表卖家，经纪A代表买家，并且卖家支付2.5%的佣金给经纪A。但是这份offer没有被接受。

之后，买家直接给挂牌经纪打电话，要直接通过她来下offer。挂牌经纪确认买家没有跟经纪A签署买家代理协议后，就与买家签订了该协议。之后，挂牌经纪降低了总佣金，offer被接受了。在交易完成后，挂牌经纪支付给经纪A$1,500的“介绍费”。

经纪A随后告上小额索赔法庭。

小额索赔法庭的法官认为，买家跳过经纪A是为了既不降低卖家利润，又不支付给经纪A佣金，这样就增加了挂牌经纪的佣金。挂牌经纪“将原告的劳动所得都归功于自己，所以挂牌经纪不能保留那份佣金。”

因此，以“按劳分配”为基础，经纪A有权得到他的那份佣金，以避免挂牌经纪的不正当收益。

该确认表明确表明了代理关系，并且承认应该支付经纪A佣金。买家和挂牌经纪被勒令支付经纪A除了已付的$1,500的剩余的佣金。

**卖家应在交房时没有搬出物业怎么办？

安省物业买卖合约规定，“交易完成后，卖家应将空物业交给买家…”。

买家老张从多伦多搬往伦敦，并且在交房当天安排了搬家工人。伦敦的房子交房时间是安排在下午3点，然而卖家自己买的房子的交房时间是在同一天的下午4点。

买家老张的搬家工人在下午6:00到了伦敦，但是卖家不允许他们进入。

由于搬家工人的卡车第二天要在多伦多用，所以他们一直等到晚上大概9点就离开了。

搬家工人在下周一返回，并且收取了买家老张额外的1千多块。买家老张另外还支出了包含旅馆费在内的额外费用共$400，并因此起诉卖家要求赔偿。

法官命令卖家赔偿买家的损失，并且认为卖家必须在交房之日把物业腾空交给买家，这才意味着该交易结束。如果他们没有做到，那他们将对所有损失负责。

**提供卖家物业信息，有何利弊

卖家知道自己的房子有水路问题，并且请专业人员进行了维修和修复工作。之后，他们决定卖掉房子，也向经纪说明了关于水路问题的详情和曾做过的修复。然而，他们没有在卖家物业信息表(SPIS)中透露这一点。

关于经纪告诉卖家这个表格意味着什么的问题，双方有一些争议。卖家的辩护律师认为，因为这些问题讨论的是目前的状态，因此卖家不需要披露这些事实，例如“你现在知道任何该物业有潮湿或水路的问题吗？”但是法官并不同意这个观点。

买家的经纪在买卖合约中加入了SPIS和这一条款：“买家知道其已经收到了一份卖家提供的完成的SPIS，该声明作为买卖协议的附表B，是协议的一部分，并且买家有机会在提交买卖协议之前阅读卖家在SPIS中提供的信息。”

当买家发现该物业曾经有过水路问题后，他们拒绝完成交易。之后，卖家以一份完全完成的SPIS卖出了此物业，并且起诉买家，要求其赔偿$113,000的损失。

法官注意到SPIS中提到该声明不是保证书。然而，法官认为此声明是买家可以依赖的陈述，尤其当它是买卖合约的附加内容时。“一旦卖家通过签署SPIS来’打破沉默’，那买者自负原则就会减弱而成为买家的防御机制，并且卖家必须如实并完整的说明关于此问题上提出的含糊不清的事项。在这种情况下，要求真实答案是合约条款必不可少的一部分，如不能提供真实答案，那被告完全有权力拒绝完成交易和要求废除合约。”

**没有再签代理协议仍须付代理费

一位经纪代理一处物业，和卖家谈好有 5% 的代理费。然后，接到过一些offer，但是都没有做成交易。

6个月后，该代理协议期满。然而，虽然没有再签代理协议，该经纪仍然在进行营销活动。

之后，一个买家经纪给卖家出了一份新的代理协议，但是卖家没有签字。卖家告诉他的经纪，希望他能继续努力出售该物业，然后会根据售价来付给他代理费。

后来签了一个offer，经纪是卖家的代表，另一位合作的经纪是买家的代表。卖家最终将该物业出售给了买家，虽然买卖合约的内容基本一致，但是却少了大约 2.5% 的应付给售房经纪的代理费。

该经纪向法庭提出诉讼，要求卖家赔偿代理费。当时的地产及商业经纪法案第 23 条 b 规定，如果该经纪 “ 取得了被接受的书面买卖合约 ” ，那就应该得到代理费。因此，该经纪胜诉了。

**作者：嘉德置业有限公司 李丁
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