加拿大央行在6月5日宣布维持隔夜拆借利率1%不变。在声明中，央行是这样描述眼下加拿大房地产市场的：“第一季度加拿大经济发展逊于预期，经济发展不够均衡，特别是房地产市场比较活跃，超出预期。”很显然，活跃的加拿大房地产市场在拉动国民经济，付出的代价是消费者家庭债务日益增加。由于利率低，房产市场平稳健康发展，很多具备一定购房能力的家庭自然而然会考虑是换大房或投资condo这个问题。

笔者认为，加拿大的房地产分为两部份，一半是适合长期居住的低层住宅市场，如独立屋、半独立屋或共管镇屋；另一半则是适合投资和短期自住的高层condo市场。从大多地区来看，低层住宅供应量小，需求多，增值快；高层Condo居住面积越来越小，供应量不断增加，适合短期自住，长期投资。在财务能力允许的情况下，该换大房，先占有稀缺的独立屋资源，还是先投资condo呢？以GTA为例，让我们来看一些具体数字，在做决定吧。

多伦多今年4月house的平均房价已达到56.8万，其中独立屋平均房价83.1万；10年前(2002年)多伦多新建独立屋的数量是38414，而2011年只有17460，下降了60%；多伦多10年前，(2002年)新建condo 15260间，而2011年新建28466间，几乎翻倍；多伦多CONDO平均面积逐渐变小，2011年已降为平均820尺，今年又降了30尺；目前，购买预售Condo的买家，61%为投资者，历史平均水平仅为45%。

从以上数据可以看出，目前大多地区独立屋的平均房价(83.1万)需要家庭收入至少11.5万，首付款16.62万(20%首付，80%贷款)，或首付42,000(5%首付)家庭年收入13.2万。这样的条件，对于打算把自住房换成平均房价以上独立屋的家庭来说，应该是一个不低的门槛。独立屋毕竟是稀缺资源，由于政府的绿化带政策，新建房屋在10年内锐减了60%，未来的发展趋势是，需求越来越多，供给增长缓慢。趁低利率抢先占据稀缺资源，应该是首选。但小房子换大房子要量力而行。换房过程中的贷款需要精心安排，可用Google搜索“加拿大换房贷款安排”关键字，阅读笔者专业文章。

最近某金融机构经济学家断言，大多地区公寓楼供过于求，未来两三年会降价15%。笔者认为这种说法缺乏依据。按CMHC的统计数字，公寓楼供过于求的标志是市场上待售单元长期超过4000套，而市场情况并非如此。作为家庭年收入8万的家庭，借款能力应该在48万以下，首付至少2.5万，才有能力购买50万左右的自住房。由于独立屋房价居高不下，平均收入的家庭只能退而求其次，选择有管理费的高层condo作为自住房。对投资者来说，投资condo最大的好处是比较省心，管理费和按揭贷款利息可抵税。如果有一套自住房，想要购买投资房，首先要过首付款这一关，按2010年以来的规定，投资房首付须在20%以上(购买自住房，最低首付可低至5%)。购买投资房比换更大的自住房，在按揭贷款方面有明显优势。例如，有一套自住房，尚有贷款没有还清，购买投资房时，租金收入可抵减家庭债务，因此借款能力可以被放大。假设家庭收入10万，如换更大自住房，借款能力应该在60左右；如果购买投资房，10万元收入的家庭，由于投资物业的租金收入可抵减债务，家庭总借款能力会被放大，自住房和投资房累计贷款金额可以达到90-100万左右。

笔者个人认为，经济条件允许的情况下，先把自住房改善一下应是首选。但自住房也不宜太大，三口之间住5000多尺的房子，打理起来也吃力。有余力的情况下，可投资房产。选择投资类物业时尽量以合法、省心为前提，购买独立屋，非法改建和分租不可取，很多地产从业人员主动“分享”这方面的经验，是很不应该的。在多伦多这样的大都市，选择投资condo具备一定的保值和增值的保证，但要提醒的是，也须考虑管理费问题，管理费过高的物业，不仅投资收益低，出售时也比较困难。对于投资预售的condo楼花，投资者需要格外小心。

**作者：王红雨加拿大房贷专家电话：416-880-5089。