最近笔者和温哥华交上了缘，先是住在温哥华5年的同学迁到了多伦多，后是一个在温哥华登陆的朋友最终选择了多伦多，当笔者带他们到York Mills豪宅社区转了几圈之后，他们非常惊讶：一个如此成熟的高档社区，一个如此优秀的学区以及无与伦比的自然环境，75×150FEET的 LOT，5000平方尺居住面积带游泳池的豪宅竟然只卖$300余万，在温哥华没有$500万根本不可能。

交流中笔者发现，他们移到多伦多来有2个主要因素：一是温哥华的房价贵的愈来愈不靠谱；二是温哥华的豪宅价格开始下跌了，而且下跌的也愈来愈不靠谱。与此同时，多伦多的豪宅市场却可以说是“一片火爆”。兴奋之余，引发笔者陷入深思：多伦多豪宅市场到底能“火爆”多久？

**一．多伦多豪宅市场火爆的动因

随着多伦多生活水平的不断提高，普通HOUSE已经不能满足社会金字塔尖的成功阶层的置业需要，远离城市喧嚣，回归纯朴自然，追求尊贵品质生活已成为极少数社会精英的共识。豪宅的价值体现在讲究家居的独特品位，在意建筑的外观设计，注重产品的文化内涵，对人文环境和物业配套服务等有着更高的要求，豪宅生活是一个社会少数富裕阶层的生活状态，是不同于常人的生活方式。

大吉以为豪宅只是一个相对的概念。由于每个人的人生阅历、经济实力、审美观点、知识水平等等因素构成的生存状态不尽相同，从其本身作为物质存在这个范畴来讲，豪宅概念的成立也必须要依托于一个参照系作为标准，其中包括所处的时代、所在的地区、当地生产力的发展水平、市场发育程度、居民富裕程度、公众审美观点等等诸多要素，豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源同时享受了更多的自然资源，这就是豪宅市场的共性。

当加拿大房地产市场不断稳步上升的同时，当中豪宅市场，尤其多伦多豪宅市场表现尤其突出：加拿大最大地产代理Re/Max公司的最新报告指出，今年首季，大多伦多地区共录得412宗成交价达150万元或以上的豪宅交易，较去年同期增加49％，录得全国最高豪宅成交价的大温哥华地区，首季录得393宗豪宅交易，较去年同期豪宅销售高峰下跌31％！

卑诗省房地产协会经济学家穆尔(Cameron Muir)指出，富有的新移民，向来为豪宅区的主要客源，而像温哥华西区及西温哥华的豪宅，则有最多买家来自中国，预计至少50%以上。穆尔认为，构成豪宅的重要条件之一，是房屋所在的地点，所以非在豪宅区的房子很难有豪宅区的身价。他表示，中国买家现在财力雄厚，有更多人出手购买豪宅，尤其在华人传统好区如温西区及西温，楼价即使已经是全国数一数二高，但仍有自中国前来应接不暇的买家。

多伦多也不例外：越来越多的华人富豪以及其他亚洲富豪对多伦多豪宅社区的青睐是推动多伦多豪宅市场持续“火爆”的根本动因。

**二．多伦多步温哥华豪宅市场后尘概率较小

目前，温哥华豪宅市场已经达到了饱和的阶段，温哥华处于海和山之间，制约了可使用土地的面积，对于多伦多的投资者而言便只能“坐吃山空”。然而多伦多豪宅市场的发展空间却仍然十分充足。多伦多目前的八大豪宅区分布大多地区的不同社区，从九十年代初开始迅速发展的STEELES以北豪宅社区就有三个：康山的BAYVIEW GLEN,列治文山的 BAYVIEW HILL以及万锦市的CACHET也已渐渐演变成为了豪宅新贵。所以针对多伦多地区的豪宅市场而言，供需关系并不紧张，且发展迅速。因此，仅从豪宅的发展空间来讲多伦多并不会重蹈覆辙，成为第二个温哥华。

**三．加拿大移民政策的变革对豪宅市场将产生深远影响

从2010年以来对于加拿大移民注定是不平凡的年份，新政策和新的举措计划不断出台，目前随着6月进入炎炎夏日，加拿大移民新政的推行似乎也随着温度的上升而“乱花渐欲迷人眼，浅草才能没马蹄”。对于广大华人来说，直接移民加拿大的路子越来越窄了，技术移民的门槛越抬越高，全球大量的千万亿万富豪争抢一年几百个指标，父母担保移民也都暂停了。

2010年4月，加拿大停止企业家商业移民计划。

2010年7月，加拿大大使馆推出了学生合作计划SPP政策，对计划来加拿大社区学院协会（ACCC）的院校学习的中国学生，设计了一条新的留学加拿大的快速通道，让他们轻易快速地获得留学签证。

在2011年4月，大使馆又推出了资金简化计划GIC，面向所有有6.0分雅思成绩并获得加拿大大学或学院直接录取的学生。

2011年7月，加拿大移民部将全球联邦投资移民份额从1500名削减到700名，降幅达56%。

2012年2月，大使馆又推出升级版的SPP计划，只限定雅思获得5.5分雅思以上获得ACCC社区学院录取的学生才能申请。这时候，通过SPP和GIC计划申请的学生获签率已经大大提高了。

2012年4月底，加拿大驻北京大使馆又推出了更加利好的政策SDS（Study Direct Stream）学习直入计划，以取代及优化原来的资金简化计划（GIC），通过该计划申请，签证周期更短，获取签证的机会更大。

最近，加拿大移民部又将2008年8月份申请的28万多技术移民采用“一刀切”的方式直接清除……

笔者以为由于加拿大地大物博，人口稀少加上人口老龄化越来越严重，所以加拿大政府在不断努力调整移民政策，希望吸收世界各地年轻有为的人才，中国学生作为赴加留学的主力军，成为加拿大政府的重点吸纳对象。而语言能力好的学生能够更快地适应当地的学习和生活，将来毕业后投入到工作中，凭着在加拿大学习和工作的经验申请移民，为加拿大的经济作贡献，这就是为什么加拿大使馆不断颁布一系列针对语言成绩好的学生而放宽签证要求的政策。

因此，针对加拿大政府不断削减投资移民份额，提供技术移民门槛却接连不断的出台鼓励国际留学生来加拿大留学的移民国策，年轻化是移民的主流，而众多具有很强实力，但英文较差的企业家将愈来愈难获得加拿大投资移民政策的青睐，这对多伦多豪宅市场将产生深远的影响。

**作者：吉小硕
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