（超级生活/丁其）随着多伦多新公寓建设数量达到“创纪录水平”，首次购房者的前景可能会有所改善，但专家警告说，这些公寓的竞争将会非常激烈。

寻找第二套或第三套房产的富裕投资者是此类房屋的常见客户，房地产经纪约翰·帕萨利斯(John Pasalis)表示，最近的趋势表明，富裕投资者购买房产的人数还多于首次购房者。

“大多数投资者都是夫妻投资者、小投资者，”帕萨利斯说。

“实际上，投资者是购房市场中比首次购房者和重复购房者增长更快的部分，事实上，首次购房者购房的比例正在下降。大部分投资者正在占据这一市场份额。

BMO资本市场高级经济学家罗伯特·卡夫西奇(Robert Kavcic)说：“某些市场的四分之一到三分之一或略多的市场正在被多套房产购买者或投资者购买。因此，（也就是说）为真正希望进入房地产市场的首次购房者增加了另一层竞争。”

根据TD道明银行最近的一份报告，去年在加拿大购买的所有房屋中，投资者约占30%。

帕萨利斯表示，投资者比例的上升对房地产市场和更广泛的加拿大经济产生了不利影响。

“这减少了可居住和购买的房屋数量，因为投资房不再是业主居住。这对市场产生了巨大影响，肯定会推高房价和财富不平等。”

卡夫契奇表示，住房投资的增长与市场上专用租赁市场份额的下降同时发生。

“我们看到，加拿大专门租赁投资大幅减少，仅仅是因为投资者通过购买新公寓开发项目的一部分，并将其投放到租赁市场来补充租赁供应。因此，从某种意义上说，个人投资者已经取代了机构或大型专门建造的租赁项目。”

也就是说，投资者购买Condo取代了专门租赁的apartmenet市场。

然而，他表示，随着联邦政府对专门建造的租赁建筑提供GST退税，这种情况已经开始发生变化。

根据CMHC的2024年春季住房供应报告，加拿大六大市场的专用租赁建筑合计将在2023年创下历史新高，租赁楼盘在新开工建筑中所占的平均份额也创历史新高。

帕萨利斯表示，机构和企业投资者是投资者市场中快速增长的一部分。

“当政府实际上允许这些私人房地产信托基本上购买房屋时，这是一个大问题。（他们）把我们的住房存量转化为金融资产，使住房变得更加难以负担。”

虽然有些人认为让小投资者将房产重新投放市场可以在短期内增加住房供应，但帕萨利斯表示，第一步是首先阻止购买。

“第一步是你需要阻止积累。投资者不应该是市场上增长最快的买家份额，”他说。

他补充说，提高抵押贷款投资资格、增加土地转让税和资本利得税以及改变投资性房地产收入的扣除额等措施可能会有所帮助。

卡夫西奇则表示，政策变化应包括重点让那些寻求快速回报的人更难投资房地产市场。

“我认为没有简单的方法可以阻止投资者。我认为我们已经看到联邦层面采取了一些措施来解决短期投机问题。因此，例如，对12个月内出售房产的利润征税，可能是阻止短期投资的一个步骤。”

他补充说，虽然利率收紧会影响各类买家，但投资者比首次购房者更有可能影响更大。

“对于投资者来说，打击更大。因为当这些预期发生变化时，我认为您会看到投资者的需求非常迅速且非常显著地消失。而首次购房者，想想那些有第一个或第二个孩子的人，他们仍然需要一个住的地方，所以这种需求不会消失。”

帕萨利斯表示，长期政策不能仅依赖利率。

“决定你是否想要负担得起的住房和一项社会权利……而不是富人的金融资产。我们需要做出这个决定。在谈论政策改变之前，政府需要先做出决定。”