在加拿大首次置业对您来说或会是一大挑战，而对于或不清楚加国房屋贷款流程的新移民来说，甚至是一片迷茫。许多新移民尚未了解当中的细节；以及有一些先入为主的观点—— 比如必须有信贷记录方可获取房屋贷款等，并不一定准确。根据加拿大皇家银行的最新调查，56%的加拿大新移民以为，必须要有加国信贷记录方可获得房屋贷款。这就是很多人都误以为真的观点，其实不然，申请房屋贷款对新移民来说并非那么困难，甚至比许多人想象的要轻松方便。新移民在加拿大拥有贷款优势：如果首付款超过35%，银行不需要他们的收入证明来批准新移民贷款。

什么是新移民？

通常来说，很多银行把认为5年内登陆的移民为新移民，以居民身份登录加拿大的日期为起始日，以签订买房合同并申请按揭贷款的日期为截止日。除了刚登陆的人属于新移民，还有其他的一些情况，比如成为永久居民之前曾经在加拿大居住过甚至居住过很长一段时间，但还有可能仍是新移。

如何准备首付款？

加拿大每个金融机构对于首付款的要求不尽相同，有的银行需要看到首付款在账上已经存了三个月，并且要提供首付款的来源。有些银行比如Vicky工作的CIBC银行，在借款人申请按揭贷款的时候，并不要求账户里面已经有足够的首付款，只需要在房屋交割之前十五个工作日，将首付款存入或者通过汇款的形式打入加拿大的银行帐户即可。此外首付款也可以是直系亲属的赠与，这种情况下需要赠予者以及被赠予者签署一个礼物信（gift letter）。

购买房子后如何申请贷款？

在签订了购房合同之后，最好是当天，就要及时联系和将购房买卖合同提供给贷款经纪，加拿大的金融机构一般是先审批再验证，什么意思呢？就是申请贷款的时候完全根据借款人提供的信息去批复，所以贷款批复的速度都很快，通常2天内就可以完成。但是批复之后，银行需要将申请人所描述的信息进行验证，而对于新移民，银行主要是验证其登陆的时间，首付款，以及房价，登陆的时间在文件上清楚说明，首付款也是实打实的在账户里，都假不了，但是关于房价，在这里需要提醒大家的是，银行通常会委托一个评估师去验房子，如果评估师验房后发现，成交价严重偏离房屋市值，贷款金额会按照评估价重新审定，或者如果房屋有非法改建或曾种植大麻等情况，银行甚至可以拒绝贷款。

既然新移民不需要查信用记录，那么还需要建立信用记录吗？

十分必要。加拿大是一个非常重视信用分数的国家，小到申请信用卡分期购买电器，大到买车买房，无一不与你的信用分数挂钩。新移民想提供自己信用记录，首先需要申请一张信用卡，很多银行对于新移民只提供一张低额度甚至需要有抵押的信用卡，尽管如此，vicky还是建议新移民申请并经常使用这张信用卡，只有这样，信用分数才会慢慢提升。其次，要在信用卡每次还钱日期到期前付款，就是只是付最低款项（Minimum Payment）最后，平时申请的网络，电话以及水电煤气要及时付款。

什么是贷款的还款期（分摊期）和贷款期？

在加拿大，我们经常听到贷款“25-30年”，“2年固定利息”这样的词汇，
贷款期与还款期是不同的。贷款期是贷款合同的期限长短，还款期是整个贷款需要在多少年还清。例如：借款人和银行签订2年期的贷款合同，但可以预计30年还清贷款，即，贷款期2年，还款期30年。两年到期后，借款人可以选择全部付清贷款，或在原银行续借，或将贷款转到其他金融机构。

贷款利息有那几种？

1. 贷款利率分为固定利率和浮动利率两类。

固定利率是指在贷款期内利率不变，例如，5年固定利率2.8%, 指的就是，从贷款第一天开始至贷款合同5年后到期，利率始终是2.8%。无论央行的利率Prime如何变，这个利率都不变。

另一种利率是浮动利率，是在央行利率P(prime rate)上加上或减去一个百分比X%，比如5年浮动P-0.8, 在贷款期内，P会变，但0.8不变，例如P-0.8%，如现在P为3，则为2.2%。浮动利率，由于取决于Prime的变化，所以在贷款期内是可能发生变化的，但通常比相同贷款期的固定利率低。是否选择浮动利率可以根据自身情况和局势的判断决定，有这方面疑惑的朋友，可以具体咨询vicky探讨

2. 从贷款到期前全部还清贷款并解除抵押是否有罚款来分类，贷款可以分为开放式和封闭式。如果借款人选择开放式贷款，在贷款期内可以随时还清贷款并解除抵押，没有罚款。这种贷款利率较高。如果选择封闭式贷款，只要贷款没有到期，提前还清贷款并解除抵押就会有罚款。

贷款申请好了，如何交接？

在安省，房产交割是通过律师完成的。贷款最终批准并满足所有贷款条件后，银行会明确指示律师放款金额。律师接到指示后，会计算借款人房产交易成本，并通知借款人将首付款余款和交割费用交至律师行，并邀请借款人在律师行签署借款文件，待借款人签署正式贷款文件后，律师会向银行发出索款指示，在房产交割时，银行会将贷款划入律师行的托管账户，最终由买方律师将全款划入卖方律师账户，完成整个交收工作，买家获得新房钥匙，卖家获得卖房款项。需要注意的是，借款人签订按揭贷款文件是在律师行完成的，而不是在银行签署借款文件。也就是说，只有在律师面前签署的贷款文件才是有效的，此前签署的各类文件都不是正式借款合同。有些申请人同时在几个银行申请按揭贷款，最终在律师行会有几份贷款文件等待签署，借款人选择哪一家银行的文件，最终贷款合同就是与这一家银行签署的。

作者：CIBC房贷顾问Vicky Zhou
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