笔者写了一篇文章，叫做《按揭贷款，真的只是利率吗？》，该文发表之后，笔者收到了很多读者的电话，希望进一步了解按揭贷款过程中需要注意的问题。上次我们简单地谈到了利率(rate)，提前还款额（prepayment），提前还款需要的罚金，贷款期限，下面回答读者较常问到的问题：

1. 浮动利率和固定利率的选择原则？

当前的浮动利率一般是比固定利率低，如果只是单纯考虑每个月的付款，从“今朝有酒今朝醉”的角度，无疑是选择浮动利率较省钱。但是，原则上来说如果未来央行加息，目前的浮动利率比现在某些档期的固定利率高，则固定利率是个很好的选择；如果央行降息，则浮动利率是个好的选择，但降息的空间有限。

2. 贷款期限：

许多客户在电话我的时候，会问到年限，但是往往有很多客户是搞不清楚贷款期和分摊期，这是由于，在中国，按揭贷款期限与摊还期限相同。如，10年的按揭贷款意味着，借款人与银行签订10年的借款合同，并在到期时付清全部本息。加拿大按揭贷款的贷款期限与分摊期限不同，贷款期限（term）可选择1-10年，分摊期限（可选择10-30年；贷款期限通常比分摊年限短，因此，在加拿大的贷款存在一个转贷的问题，即，在没有还清贷款时，贷款合同就已经到期了，借款人需要根据到期时的具体情况与银行协商新的贷款合同，或决定将贷款转到其他银行，并用新的贷款偿还已经到期的贷款。

3. 如果贷款没有到期，就想卖掉房子或者转银行，罚款怎么算？

这个罚款的公式每个银行的规定各有不同，但是通常罚款计算方法有两种——3个月利息和IRD，最终罚款数取两种算法结果的高值。IRD的意思是Interest Rate Deferential,计算方法是按照贷款余额乘以所剩时间，再乘以当初和现行利率的差。下面是一个用IRD方法计算罚款的例子。$100,000 5-year fixed rate mortgage• Rate = 4.5%• Mortgage broken after 3 years• Prevailing rate = 3% IRD Compensation $100,000 x 1.5% x 2 years = $3,000 （每个银行不尽相同，请咨询您的贷款顾问）

4. 多套房产可以申请到贷款吗？

买了新房，原来的房子还是有升值潜力或者有投资价值（比如出租现金流），暂时不想卖掉，可以申请到贷款吗？答案是肯定的，主要有以下两种情形：

1. 两套自住房：Vicky可以为您申请新房和旧房同时作为两套自住房的贷款。

2. 一套或两套自住房 + 一套或者多套投资房: 这种情况下，对于投资房银行只需要评估投资房的租金收入，如果房子已经出租，则提供租赁合同即可，如果尚未出租，则银行需要派评估师去评估市场出租价格。

您的旧房很可能已经升值，又或者您已经把旧房的贷款都还清，那么我也可以帮助您把旧房子做Refinance拿出钱来作为第二套房子的首期。

1. 信用分数重要吗？要如何去提高我的信用分数呢？

很多移民过来几年的人，到想要买房子或者买车贷款的时候，才第一次了解自己的信用分数。其实，在加拿大这个信用社会里，信用分数对于每个人的日常生活都非常重要，小到申请信用卡分期购买电器，大到买车买房，无一不与你的信用分数挂钩。

一般来说每个不同的信用公司有自己的信用分数计算方法，但是信用计算大体上由以下几个部分组成，权重从多到少依次是：

信用卡还款记录

信用卡的每次还款额

信用历史的长度

最新信用时间

信用类别

信用记录数量

信用活跃度

2. 怎样可以查到我的信用报告？

两个办法可以免费要到自己的信用报告。

1. Order my free credit report by phone. Call 1-800-465-7166

2. 下载表格传真过去，地址：http://www.equifax.com/ecm/canada/EFXCreditReportRequestForm.pdf

作者：CIBC贷款顾问Vicky Zhou
电话：6478611166
微信号：vickyzhoucanada