单车变摩托，小屋换大屋，真是一件令人愉快的事情 。可是，在这个过程中，贷款怎么安排呢? 下面Vicky将就不同的情况，简单概要地分析。

情况一：高枕无忧型

有些朋友在新房子交接之前，就已经把新房子需要的首期凑齐，于是新房子是申请一个完全独立于旧房的贷款。旧房挂牌出售则不需要受到新房子交接的影响，在购买新房子谈判的时候，也有充分的信心和底气和对方谈条件，但是有一点需要注意的是，如果旧房交接时，老房子在原有银行的贷款还未到期，则有可能需要支付老房子贷款的违约金。

情况二： 完美交接型

无论是先买后卖，还是先卖后买，旧房卖出一个高价，新房以一个低价买下，更符合心意的是，旧房和新房的交接还是同一天! 这种情况堪称换房过程中最圆满的，通常如果选择到了一个合适而且有经验的地产经纪操作，实现起来还是相当容易的。对于银行按揭贷款来说，通常有三种不同选择 :如果以前的贷款利率和条件都不错，则可以选择“port”即 “携带” 旧房的按揭贷款，把原有的按揭贷款余额带入新的按揭贷款，从而避免旧房的贷款未到期而引起的罚款，不过，port过来的数额以及原来的贷款利率和条件都不能改变。第二种情况，如果旧房的买家希望接手售房人原有的按揭贷款，既即“assumable” “可让渡贷款”，这样旧房的贷款提前解约没有罚金，但新买家也需要符合银行的贷款条件，并且只能接受售房人原来的贷款金额和条件。第三种情况，全新的贷款利率和条件都比较好，而且贷款的金额有所改变，那么也可以给新购买的房子申请一个全新的贷款。

情况三： 先卖后买稳妥型

有些客户担心如果先买了新房，因为种种原因，旧房不能在预期内卖掉，耽误了新房子的交接，所以选择先卖。这种情况的心理压力通常比较小，因为毕竟囊中有钱，不怕买不到东西，但通常都建议在卖房的过程中也开始寻找要买的房子，然后把新房的交接日安排在旧房交接之后。

情况四：先买后卖合意型

也有一些客户，就是喜欢在没有时间压力的情况下慢慢地挑选自己合意的房子，等到新房买定，才会着手卖房。在市场比较好，各方面都策划得比较顺利的情况下，旧房也能如期卖出，和新房同一天交接。但是如果旧房的交接日在新房子的交接日之后，可是又需要旧房子卖出的钱作为首期，那可怎么办？别着急，如果您的房子已经无条件出售，也就是说在放款之前，旧房的买卖合同上已经把条件都解除掉了，那么银行可以提供过桥贷款（bridge loan）来作为购买新房的首付款，这是一种过渡性贷款，一般银行规定只允许借款90天。过桥贷款所需金额的计算方式为：过桥贷款=购买价格- (新房订金+贷款数额) 或者：新房订金+过桥贷款=新房首付。如果旧房卖出之后剩下的钱较多，那么还可以申请按揭的同时可以申请房屋净值贷款额度，利用净值贷款额度里的钱来充当首期。

情况五：投资自住两相宜型

买了新房，原来的房子还是有升值潜力或者有投资价值（比如出租现金流），暂时不想卖掉，可以申请到贷款吗？答案是肯定的，主要有以下两种情形：

1. 两套自住房：Vicky可以为您申请新房和旧房同时作为两套自住房的贷款。

2. 一套或两套自住房 + 一套或者多套投资房: 这种情况下，对于投资房银行只需要评估投资房的租金收入，如果房子已经出租，则提供租赁合同即可，如果尚未出租，则银行需要派评估师去评估市场出租价格。

您的旧房很可能已经升值，又或者您已经把旧房的贷款都还清，那么我也可以帮助您把旧房子做Refinance拿出钱来作为第二套房子的首期。

换房的过程是令人开心的，但是顺利交接也是令人期盼的，所以大家在考虑和决定换房子的之前，一定要先咨询银行，做好万全的准备。

作者：Vicky 周
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