几个月前，<>曾经登过我的文章<>，引来不少朋友来电共同探讨有关买货仓(Warehouse) 的问题。其实，对于任何一位租了别人的地方做生意的朋友来讲，在生意收入比较稳定之后，都应该考虑拥有自己的生产和经营场所。付租金给业主确实不如用这笔钱供物业的抵押贷款。

在大多伦多地区，用来做生意用途的物业通常可分为三类，即产业(Industrial) ，办公(Office) ，和零售(Commercial/Retail)。其中，产业(Industrial) 用途物业的主体就是货仓(Warehouse) 。目前，建筑面积5000平方呎(约450平方米) 以内的中小型货仓售价並不贵，平均价大约为每平方呎 $100至$150。如果是买一个2000平方呎左右入门级的货仓，总价不过是20至30万加币，可能比面积1200平方呎的三睡房共管镇屋还便宜。

从货仓发家的地产大亨

入门级的货仓算不上什么大生意。但是，也有从货仓生意一路发家致富的世界级地产大亨，例如，上周五去世的保罗-瑞兹曼(Paul Reichmann)。

保罗-瑞兹曼1930年生于奧地利首都维也纳的犹太商人家庭。第二次世界大战前的1938年，纳粹德国占领奧地利並将之合並，境内的犹太人为免遭迫害而纷纷逃亡。保罗-瑞兹曼先后逃往法国和摩洛哥，也曾在英国读书。1956年，保罗-瑞兹曼来到加拿大，加入其兄长的建筑材料生意，销售地板和磁砖。据传说，保罗-瑞兹曼成为世界级地产大亨的起因，只是因为自家生意需要货仓存储货品，便开始与兄弟们自行买地建货仓，並逐渐成为建筑工程及商业房地产开发巨头。

1971年前后，保罗-瑞兹曼的地产王国旗舰公司Olympia & York 兴建了当时加拿大的最高建筑—位于多伦多金融中心区的First Canada Place。现今，这座位于King Street和Bay Street上的摩天大厦仍然是多伦多市中心最好的高级办公楼之一，底层汇聚了相当多名牌店铺。

上世纪80年代是保罗-瑞兹曼及Olympia & York公司的顶峰期，兴建/购买/控制的商业房地产还包括了美国纽约世贸大厦旁的World Finance Center和英国伦敦的CanaryWharf等最高档办公楼和商场。有专业人士指出，保罗-瑞兹曼对商业房地产眼光独到，有超出常人的前瞻力，善于发现物业升值的机会。保罗-瑞兹曼更是经常创造性地使用融资手段，能够筹集巨额资金，兴建超大型地标级的商业房地产项目，使旗舰公司Olympia & York成为当时世界上最大的房地产开发商。这真是加拿大人的骄傲！

然而，巨大的项目也包含着巨大的风险。英国伦敦的Canary Wharf开发项目就是保罗-瑞兹曼及Olympia & York公司由盛而衰的转折点。

宏伟的One Canada Square

压题照片所见的就是Canary Wharf项目的主体建筑群。她座落在英国伦敦东部泰晤士河畔的旧码头用地，原本是一片西印度公司的货仓，到1980年代初已衰落荒芜。据说，当时的英国首相萨切尔夫人专诚致电保罗-瑞兹曼请他掌控这个超大型开发项目，並许诺会将伦敦地铁的Jubilee线延长到项目所在地，力图将旧码头用地打造成全新的国际金融中心。

照片正中的One Canada Square是50层高235米的办公大厦，1988年开工，建成于1991年8月，造价6亿2000万英镑，在1990年2010年的20年间，是英国最高建筑物。其主建筑师Cesar Pelli是美籍阿根庭人，他的设计作品还包括著名的马来西亚吉隆坡国家石油公司双子塔。One Canada Square大厦是直耸云宵的方柱型高楼顶上放金字塔，建筑风格很像古罗马的方尖碑，体现出建筑师Cesar个人的偏爱。Cesar这个名字应是自Caesar演变而来。众所周知，两千多年前的Caesar是古罗马共和国最著名的统治者之一。

生不逢时的大项目

One Canada Square于1991年建成之际，正值西方经济大衰退，伦敦商业地产崩盘，而政府计划兴建的地铁延长线竟然拖到1999年才交付使用。由于当时入住租客太少，保罗-瑞兹曼的Olympia & York英国公司于1992年宣布破产，项目产权移交给由多家银行组成的财团。

不过，整个Canary Wharf开发项目並没有因保罗-瑞兹曼的退出而终止。图中的几栋高档办公大厦先后建成，並真地成为国际金融中心，汇聚了世界上几乎所有大的金融机构，其中汇丰银行全球总部就在这里。从1988年开工並开始招租，到2003年100%的办公面积完全租出，前后花了15年，保罗-瑞兹曼的远景成为地标性的现实。

更神奇的是，Canary Wharf项目的惨败並没有使保罗-瑞兹曼一铺清袋而变成穷人。2011年的时候，保罗-瑞兹曼仍然以十几亿加币的身家名列加拿大富豪榜前30名。其中的粤秘就是设立项目公司，项目失败只是断其一指，最多失其一臂，而不会陷其全身。犹太商人的资财管理技巧和风险控制本领还是很了得的！

保罗-瑞兹曼代表了犹太人在房地产业的成就，也是全体加拿大人的光荣。朋友们，在未来的什么时候在加拿大也会出现华人地产大亨呢？

作者:地产经纪:白金林 James Bai
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