四．农场的价值结构体系

由于加拿大是一个幅员极为辽阔的国家，各省的农场价格无法类比，因此大吉在此讨论的所有话题仅限于安省农场。安省农场的价位相差很大，从十几万到数百万甚至上千万加币不等。视农场的用途种类，地理位置，面积大小，条件设施和住宅建筑而定。根据多方研究和考察，大吉拟出了以下的公式：农场的价值 ＝农场种类＋生意或配额＋地理位置＋住宅房屋＋农地（英亩数，可耕地面积，土质，肥力，土地平整程度，等）＋温室等设施（控温系统，灌溉系统等）和农业机具。

由此容易理解，那种内有标准高尔夫球场或高级跑马场，风光绮丽设施完善的富豪型私人会所型农场，或是那种现代化养鸡场或奶牛场等有配额的大型工厂式农场，价格必然高昂，如在数百万甚至千万加币以上。显然，对于绝大多数民众，这些昂贵的农场可以是一个梦想。 据统计， 安省平均每个农场的价值是 80余万加元，绝大部分普通移民可以负担的农场价位应该在这个平均值以下。

农场的价值到底是怎么确定的呢？与其它种类的房地产一样，农场有其政府评估价，银行贷款时的评估价和市场价。对于卖家和买家来说，最重要的是农场的市场价格（Mmarket Value ）。这个市场价主要取决于其本身的价值和市场的供需平衡。 农场，是商业房地产的一种，可以从银行贷款，或可要求卖家做部分回贷。所以，很多买家需要的只是农场成交价 35% 左右的首付。由于农场本身可以是商业运作，所以 农场的投资回报或收益应该是：当前的经营收益＋还贷款本金的回报＋长期性增值的回报，需要大吉特别说明的是：农场最大的价值可能会体现在未来土地性质的变化所带来的巨大利益，比如说：农地变为商业用地，住宅用地或工业用地等。

五． 投资农场应注意那些细节

目标: 投资者到底为什么买农场? 为等地增值而屯地？为真正生产而买农场？加拿大对农业土地都有不同发展规划。各规划区土地价格差别很大, 政府管理要求也差别很大。你的动机将决定你该在什么地区购买农场，买什么样的农场，买多少钱的农场。

气候: 大吉有一朋友喜欢在世界各地投资买地, 但我看他在加拿大, 曼尼托巴置的地不会有大升值。因为他不懂农业气象学, 买地太偏, 气候太冷。他每年请人种大西瓜, 香瓜。 瓜还没熟, 但秋天已来了。 最后全由大狗熊, 小松鼠负责收获！但他还得坚持下去, 因为政府对荒地罚款或没收！

土壤: 一投资者买下一大片草场准备全种蔬菜。 生产中才发现草场土层浅, 杂石多只能种草不适合种菜, 大呼吃亏, 但太晚了。实际上不同作物要求的土壤条件都不一样。还有一位农场主, 只管种, 不爱惜土地。几十年下来, 四周别人土地仍是十分肥沃的沙壤土, 而他的土地:下雨是泥塘, 天旱是沙漠。投资者买后如果想改造, 准备花几年时间, 再投几十万加元才有希望改良土质。

水源: 加拿大不缺水。但对农业用水有明确规定, 无论您从地下取, 还是湖, 塘中抽, 您必须符合要求。就是从自已土地上取也不列外, 买地之前, 要了解生产用水量和政府的要求是否一致。

环境: 加拿大实行严格环保政策, 农场的排放物, 农药使用必须达到要求。如养鸡场, 必须控制鸡粪的污染与臭味。政府对农场中野生动物, 树林保护也有要求。

市场: 农场准备干什么, 市场在哪里？一个从贵州来的投资移民朋友, 买下一个温室专种黄瓜和西红柿。十年来夫妻场发展成四十多名职工的农场, 固定资产已达五百万加元左右，他们当初选对了市场—–西人主流市场对黄瓜和优等西红柿的常年需求。

法律: 很多农场有政府明确的生产与规划要求。如养奶牛, 养鸡必须首先报告政府, 政府根据市场需求批准农场的生产量。养猪, 养肉牛是自由市场但仍要符合政府食品安全条例。有不少地区农场只准生产, 不准在路口零售。有的农场自产自销, 收获很高，但可能转到下一个投资者手中, 可能就不准在门口自销了, 因为政府对这块地可能早有长远打算。

交通: 大家都知道, 不必多说。那位种瓜喂狗熊的投资者, 由于土地太偏, 不仅没收成, 地也不会有大的增值。因为加拿大地大人稀, 再过二百年也很难开发到那里。

当然还有许许多多其它关键因素, 如劳动力资源, 生产成本分析, 土地市场价格评估, 具体项目的政府要求与优惠待遇等等, 由于篇幅限制不能一一列出。总而言之, 买好一个农场有很深的学问, 涉及农业方方面面。（未完待续）

作者：吉小硕
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