大吉接待了十一个来自祖国不同地方的个人和家庭，有的已经办理了移民手续，有的正在办理而等待政府的最后移民纸，有的只有旅游身份，他们利用十一长假来加拿大考察置业，大吉团队则以最周到的服务，最专业的知识，最过硬的谈判以及最为满意的结果让客人们满载而归。这些在国内都非常成功的企业家们他们不了解加拿大，但他们知道如何识人，如何用人，用什么样的人才能帮他们完成在很短的时间内几乎不可能的事，用什么样的人才可以委以重任。他们深知：沉甸甸的麦穗永远深深地低着头！大吉在此再次深深感谢他们的信任和委托，同时一如既往的为大家贡献一点点相关豪宅社区以及豪宅翻建的相关知识和信息。

近年来，由于国际经济环境因素及加中两国房地产市场的联动效应，比以往越来越多的中国移民把目光投向了多市周边地区的翻建的大房大地，或者是森林里边独处幽居的深宅大院。

很多买地建房的华人本身在中国国内就是从事和房地产有关的行业。国内的房地产市场的生产和营销环节的复杂程度和难度均要超过加拿大和多伦多市场，所以在这些人熟悉相关的法律法规和本地的营销特点后，上手和创新的速度很快，后来居上就不足为奇了。多伦多买地建房相对门槛不高，也没那么多人为的因素，配套也比较完善，其需要具备的起码的资金、专业知识、人脉资源等要求并不高，这些对于许多稍有成就和具有丰富经商经验的华人而言都相对较容易做到。

大吉通过本文提醒有意买地翻建的买家，在类似房产土地的交易中，一定要小心，买卖双方的经纪也应向客户重点提出这些问题，尽管这也是交易过程中最为复杂繁琐的问题。

一. 豪宅翻建的审批手续

安省和多伦多市政府在城市规划和建设方面有各级主管部门和完善的法律法规，对所有的旧房改造，翻新翻建都设有严格的审批程序以及具体主管部门。如省政府有“Planning Act”，明确了土地用途。市政府如City of Toronto，Town of Markham均有相应的Planning Department和 Building Department等管理部门，依据“Master Planning Act”，“Zoning by Laws”,“Ontario Building Code ”等法规进行管理， 这些都是为了保护公众（业主）利益的。

房屋改造应取得Building Permit。例如把一处住宅改做牙医诊所，应符合公众场所的消防、卫生规定。要进行OBC（Ontario Building Code）Upgrade，政府会派人进行消防和卫生检查，因此，业主不得自行改建与扩建。当然，豪宅翻建一般不会改变土地使用性质，但也必须获得政府主管部门的许可，翻建要符合Zoning By Law 的规定，要到Building Department取得Building Permit，Demolition Permit。同时大吉提醒大家：Zoning By Law已经明确规定出了每个地块的Density（容积率）、Setback（退红线距离）、Height（高度），豪宅翻建时一定不要随便增加建筑面积，如果要发生改变，则需申请Minor Variance。

豪宅翻建不必等到Closing Day以后再开始翻建工作。请原房主开具授权证明，持该Authorization即可去办理相关手续。新翻建的房屋通常会要求New Home Warranty的条款，但是得不到，可以自己做Building Code Inspection。实际上，请专业人士进行Building Code Inspection的保险性甚至要好过私人建筑公司提供的Warranty。

二．豪宅翻建的成本预算

豪宅翻建的成本主要包括2个部分：土地成本和建筑成本。

建筑成本一般包括：设计费、政府开发建房许可、测量土地、拆房、挖掘、地基、管道、电、房屋主体、屋顶、外墙、园艺、门窗、保温及内墙、空调采暖、橱柜、电器、地板及瓷砖、洁具、油漆、水泥、室内装修…等。 承包商一般会一项一项的与客户分析用料及成本，让客户知道每项具体花费。 新房最终的造价也就取决于各项的用料、工艺及人工的费用。

对于翻建豪宅，这个费用一般来讲从$150/呎至$450/呎不等，具体数字取决于用料和装修档次以及设计的建筑面积。在多伦多豪宅区的Zoning 土地规划，规定房子占地面积约为总占地的30%。拿York Mills 区内一块75 呎x150 呎的土地来说，允许盖房的占地面积就是75 呎x150呎x0.3=3,375平方呎。这是一层的面积，再加上二楼的面积减去一楼车库面积，大概能建一个约为6,000 平方呎的房子。如果按照$200/呎的档次计算的话，建房费用就是$200/呎x6000/呎= $120万。另外有一些承包商对地下室的装修要额外加收费用，这些也要考虑在内。

作者：地产经纪：吉小硕
电话：647-229-8666
Email: www.johnsonji.com