转眼就要到2013年了. 不知道在多伦多待了有年头的读者是否还记得几年前笔者的一篇文章《我的梦想是在多伦多拥有20套CONDO》。几年过去了，笔者一路走来，依然坚持着自己的理想。现在不同的是“梦想”已经变成了“理想”。为什么？因为经过几年的投资实践，这早已经不是遥不可及的“梦想”了。有理想不难，关键是要有靠谱的思想，用靠谱的方法去实现。2012年的下半年，多伦多的Condo市场销售转淡了下来，无论是主流媒体还是普通消费者或投资者都对多伦多的Condo市场前景不看好。在笔者看来，这是好事，真正靠谱的投资者需要的就是市场的调整！

笔者几年前《20套CONDO》的文章其实就是给大家讲述了一个浅显的道理：假使房产价格20年基本不涨的特殊条件下，如果我们买的Condo每个月的租金在25% – 35%的首付的情况下，能够支付房屋的相关开销，包括每月贷款的本金加利息，地税及管理费，租客每月帮房主还掉的贷款本金会给我们带来什么样的回报。有意思的是当时有一些网友竟然简单地拿炒股票的回报率与单一的租金回报做对比，得出的结论是股票或债券的投资回报更高。其实，他们忽略了笔者的前提条件，那就是假设投资的Condo根本20年不涨价！实际情况哪有房子20年不涨价的！

几年下来了，投资回报怎么样呢？

现在笔者就举自己实际投资的多个Condo中的一个实例看看：

2005年年初，多伦多还很少有大陆背景的华人投资Condo, 而且当时各种媒体上的专家们就像每年的“新年祝福”一样，预计多伦多未来几年的房价会跌，将要下调10-20%，类似于现在舆论环境。大多数人认为投资Condo不会赚钱。笔者推荐一个买家签约了一个Condo期房。根据法律规定，10天以内可以退房。此客人听到许多负面信息，反复斟酌之下决定退掉。笔者中意这个地段，算一算价格与当时的租金基本符合租售比，于是从这个客人手上接手了这个位于多伦多市中心Bay St与College St交界处的Condo期房：一室一厅，没有车位，带一个Locker, 面积不大，朝向、采光、楼层及结构均属中等。签约价：$197900.00。当时市场的租金水平是：$1100.00/M;

2008年10月交房, 笔者从签约以后分4次，每次分别交付5%房款，各约一万元，在交房时补齐到房价的25%，总计约5万元。在08年上半年，这套房子的市场价格并没有听从经济学家们的话，经过3年的飞速上涨，市场价格已经在$300000.00左右。而到了08年的下半年，由于美国的金融危机的影响，市场有价无市，但笔者也根本无意出售。由于非常有意思的“天平效应”（具体解释见本文结尾），房租竟然涨到了$1400/M。 笔者在众多的竞租者中选择了一个非常理想的租客，实现了相当优化的租售比。

2009年4月，房屋产权交割，另花费各种交割费用近一万元。从开始投资，迄今为止，投入总计：6万元。

2012年12月，三年又过去了，现在房屋价值$400000.00左右。由于今年下半年房屋买卖市场再次疲软，又一次进入有价无市的状态。可是笔者还是不打算卖此房。有意思的是仍然由于“天平效应”。现在的租金又涨了，已经到了$1700/M, 而且叫这个价格还是可以挑租客的！

假设笔者现在急需钱，真要急售此房，相信$380000.00一定会有人欣然接手的。那么我们来算一算2005年到2009年分期分批总共6万元的投入到2012年年底给笔者带来的回报：

我们按保守价计算，首先是房屋的净增值（Capital Gain）：$380000.00（保守割肉卖价） – $197900.00（原始购入价） – $10000.00 (买房费用) – $14100.00 （卖房费用） = $158000.00 ；

其次是租金回报：从2008年年底到2012年年底，4年中，此房基本未断租过。租客帮房主总共还了：$18200.00。而且由于“天平效应”，拜两次买卖市场调整所赐：本来没有什么正向现金流的房子，现在每个月房客除了帮笔者支付所有开销包括：房屋贷款的本金加利息，地税及管理费以外，还有近$500.00/月的净收益。

以上全是真实数据，原始投资的机会成本及每年可能发生但没有实际发生的空房率及找租客所花费的佣金忽略未计（大概每年一个月的租金作佣金费用。如果租客没换，则不需要此项开支。）。这仅仅是笔者自己投资及这几年中帮助许许多多的朋友投资的众多个案中的普通一例。保守计算4年的增值回报率：263%； 平均每年租金收益率：13.6%。笔者在这里告诉大家这些，目的不是向读者许诺或吹牛，去保证每一笔投资的回报率都要向此例看齐。这里面有天时的因素，有地利的条件，更有人和的理由。仅举此例说明投资回报的原理。但有谁能给笔者一个理由说这个投资不靠谱？（未完待续）

作者：杨洪
电话：416-826-4860
传真：416-987-0561
邮件：[email protected]