笔者做地产投资十几年以来，积累了一些实践经验。凭着自身的真实感受，今天就打个不太恰当的比喻：投资住宅房产就像农民种粮食。你首先要选择一块适合种庄稼的土地（适合投资的地点）；同时还要买到可以种出粮食的种子（具有升值潜力的房子）；其次你还要了解时令节气，比如什么时候该播种/插秧，什么时候该浇水，什么时候该施肥，什么时候该打虫，以及什么时候该收获（买入及卖出时机的选择，以及房屋维护保养的周期）；更不能缺少的是要知道这些具体的农活到底该怎么做（买房、卖房及租房如何具体操作）。

1，从一开始就没有选好种庄稼的地儿。如果这个地方本来就多灾多难，干嘛不选一个风调雨顺的地方耕种。如果大的地方是个好地方，但是给你一块盐碱地，你说你能种出好庄稼吗？所以地段很重要，我们一定要在一个风调雨顺的地方找到一块肥沃的可以出庄稼的土地。

2，没选好种子。如果一个农民开春的时候，选的种子有问题，秋天如何会有收获？这里面又分两种情况：一是“种子”有问题，比如户型结构、朝向、楼层、户外景观、建筑质量等等严重影响到了以后的出租与出售；还有一种是：别人卖给你的种子压根儿就是假种子。在目前市场上有很多挂羊头卖狗肉的所谓地产融资骗局、超精品豪宅、超迷你户型。那些不小心碰到这些“假种子”的“农民们”，结局可能只有一个，要么颗粒无收，要么割肉甩卖。

3，节气掌握不好。什么时候该买入，什么时候该卖出。说起来简单，但是真正做的好可就有讲究了。这可比农民只知道春夏秋冬、时令节气：什么时候该播种/插秧、浇水、施肥、打农药，以及什么时候该收获要复杂的多了。其实80%以上在地产投资上吃亏的人都是在这一点上栽的跟头：要不就是超出了自己的实力，在不该买的时候买多了。要不就是由于实在是挺不住了，在不该卖的时候割肉卖！

2014年的多伦多，笔者的观点是：战略上乐观，战术上悲观。长期看好，短期挑选精品中的精品，买到真正物美价廉的“好种子”，沉下心来学习做一个真正懂得种田的“农民”。

一. 地点与价格仍是投资的首要考量

2014应该重点关注的区域是Yonge和College。这个地段已经有近两年没有新的项目出来了。2013年二手房公寓楼房租及房价上涨的最快的地段就是这里。University Of Toronto多伦多大学仍然在扩招，附近的Ryerson University怀雅逊大学也正在扩建及扩大招生。机构庞大的医学研究中心Mars第一期也已建成，带来大量的医学研究职位，附近的6个大医院近万人的医生、实习医生、护士及大量其他医护人员也在附近形成巨大的需求。南边的Bay街金融区住宅不多，大量年轻的金领，白领(Young Professional)仍然会在这里找房子。

二. 房地产投资的四项基本原则

笔者的Condo投资的四项基本原则简洁的说就是：一，不割肉原则；二，性价比原则；三，租售比原则；四，相对低进价原则。比如相对低进价原则，如果在一栋地段及性价比非常好的大楼的所有购房者中，你有机会成为开发商的“战略买家”（请看篇尾注释*）， 那么你所购入的房产的进价及品质属于购房时进价最低、性价比最好的那一部分。那么市场好的时候，这样的投资获得的利润最高；市场不好的时候，这些“战略买家”的风险最小。简单说来，就是即 使天塌下来，也有比你个高的顶着。这些基本原则，涉及到主观上的自我控制，宏观上的市场判断，更包含了投资技术层面上的实际操作技巧。

三. 期房Condo的投资周期

初期投入阶段（图表中的1到15都有可能是投资者购房的开始投入期）：如果一个投资者是在5到10之间购房的，从签约到拿到房屋的钥匙一般时间是2-4年， 要看项目的大小，所处地段的施工难易程度以及开发商的资金到位情况。最极端的炒楼花的人都是希望在这个阶段入场，也在这个阶段离场。一般来说成功率其实并不会太高。事实证明，很多有这种预期的人是会亏钱的，或者赚的很少就匆匆离场了。还留下一个较大的税务漏洞。

收房阶段：是指拿到钥匙到拿到产权这个期间，一般是1-12个月。要看大楼的楼层高低，你的房子在第几层楼。一栋大楼里的不同单元，交钥匙的时间不同，楼层越低的越先交钥匙。而通常Final Closing的时候是所有的单元在同一天交割产权。笔者把这一阶段叫做“分娩阵痛期”，这个阶段无论是出租和出售都是相对困难的。因为在供求关系上，由于与你的户型同样的房子在同一地点，同一时间会放入市场上，会形成短时间的供过于求的局面；另一方面，由于此时投资人还没有拿到房屋的产权，在严格意义上，还不能名正言顺的出售或出租，尤其不能放在二手房MLS市场上公开上市。除非开发商在买卖合同中注明，给了投资者一些权限。

租房持有阶段：无论拿到房产与否，只要是把房屋顺利的按照租售比甚至优于租售比出租出去了，而且你找到的租客还是一个不错的租客。可以说你的投资基本上算进入保本获利阶段了。长线来说，如果地段还不错，房龄到20年以内，房屋的价格基本是看涨的。但是，接近20年的房龄的Condo, 由于管理费的大幅度上升，上涨的空间就不会太大，幅度也不会太快。在这个阶段，如何找到租客并挑选租客，以及如何与租客打交道就会成为一个投资者的必修课了。

售房变现阶段：什么时候卖房子，其实没有一个具体的时间表，也没有必要有一个具体的时限。 但是在房龄变成20年以前最好卖掉房子，这是有经验的投资人的时限警戒线。原因在上一条已经说明。由于市场是瞬息万变的，没有任何一个人可以完全准确的预见到未来的某一瞬间宏观市场会如何变化，就更别提能够准确预见某一个地段，某一栋楼的某一套户型的房子能卖出高价还是低价。

四. GST/HST Rebate到底是怎么回事？

简单的解释就是：GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者投资新房并出租的一个税收补偿政策。在安省，新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。但实际的操作是，开发商不会让买家另外交这个房价13%的税。因为如果这样，就没有买家愿意买这家房产商的房子了。通常开发商在买卖合同中注明：房屋售价包含GST/HST (注释：HST = GST + PST)。但是这种包含是有条件的。条件就是：未来发生的GST/HST Rebate要归开发商。

以一套签约价为30万的新房为例：开发商的签约价真正包含的是GST(5%)中的64%，而36%的GST Rebate开发商是要拿回去的；同时包含PST(8%)中的25%，剩下的75%的PST Rebate开发商也是要拿回去的。开发商真正实际承担的GST/HST是房价的5% X 64% + 8% X 25% = 5.2%。这样一来房屋的实际裸价是$30000.00 ÷ 1.052 = $285171.00。实际上这个价格将会是你所购房屋第一次登记在产权系统里的登记买入价。那么这$285171.00的GST/HST Rebate： $285171.00 X 7.8% = $22243.34将是开发商在房屋产权交割时向政府Claim回来的Rebate钱数。 然而开发商在房屋产权交割时向政府Claim GST/HST Rebate还有一个先决条件。那就是买房者一定要宣称自己所购房产是用来自住的。所以，如果购房者的购房目的的确是自住。那么你既不用在产权交割时向开发商缴纳$22243.34，以后也没有权利向政府索要这$22243.34的Rebate。 如果你是真正的投资人，购房的目的就是用来出租。那么在交割房屋产权时，就要先向开发商支付$22243.34，而后在交割产权后向税务局填表申请回$22243.34。申报期的期限为房屋交割产权后的两年之内。申报材料包括以下4种，缺一不可：

a. Form GST524: GST/HST new residential Rental Property Rebate Application;

b. Copy of Agreement of Purchase and Sale;

c. Copy of Final Closing Statement from lawyer;

d. Copy of Lease Agreement.

五. Condo投资并不适合所有的人:

抛开对市场的了解程度，投资者的资金实力，以及市场本身的变化，仅从投资者的个性角度来分析，就有许多种人不适合Condo投资这种投资形式：比如愤世嫉俗的人; 固执偏执的人; 自视清高的人; 怀才不遇的人; 急功近利想赚快钱的的人; 目光短浅的人; 眼界狭隘的人; 斤斤计较的人; 吹毛求疵的人; 优柔寡断的人; 多疑善变的人; 以偏盖全听风是雨的人; 容易头脑发热逻辑混乱的人; 过分盲从的人; 或者是赌性太强的人。这些人的个性缺陷，不仅仅会影响投资决策及结果，而且也同样影响这个人的为人处事。

作者简介：作者长期关注多伦多Condo市场的变化，注重Condo投资的理论研究与投资实践相结合。归纳总结出《北美地产投资层次理论》，《地产投资的八大弊端》，《Condo投资的风险与控制》，《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践，成为多家主流地产开发商市场顾问。

作者：地产经纪：杨洪
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