投资有风险, 止损是关键

做股票或其他金融产品投资的人都知道防范投资风险最有效的方法之一就是: 止损。如果你的股票价格下跌到一定的程度的时候就要减仓或清仓，以减少损失。但是在笔者看来：在多伦多投资地产，如果地产价格出现波动或下滑，则根本不需要减仓或甩卖。投资地产“止损”的最好方法就是“持有”，当然你自己要有实力，同时选择的房子及地段要符合性价比及租售比等相关的条件，总之你得Hold的住！原因很简单，市场的调整是暂时的，长线的增值是永恒的！现在多伦多的Condo投资减缓的原因主要来自三个方面，简单的说，很多人主观上认为：一，房子建多了；二，贷款变严了；三，房价涨的太高了。为什么说这三个原因是相当一部分人的局部认知，而并不一定是全面的呢？有的时候，无论是媒体还是大众经常被一些片面或滞后的信息所引导，了解到的情况可能是市场的现实几个点，而不是一个面。抑或说是知其然，而不知其所以然。

让我们看看现实的情况是什么样的：

1.据统计，2011年，多伦多总共卖出了28000个Condo单元，可是银行的专家们和媒体的记者们没有意识到，多伦多建筑业的建设能力每年只能建设大概13000个房屋，Condo大厦的每年的完成量在多伦多Downtown还不到5000个单元。这是多伦多建筑业的一个瓶颈，这也是为什么许多的大楼这几年房子都卖了，银行也给钱了，可是一般都要4-5年以上才能建成完工。因为地产商也要排队找建筑队，尤其是好的建筑队！而且由于现在的市场出现明显的调整迹象，许多的开发商并不傻，已经或者将要停止大量新建或报建的项目。从而大幅度减低未来几年的房屋供给。对真正的价值投资者来说，这就是最大的利好！

2.聪明的投资者要明白，真正投资的时间并不是大家在售楼处排队抢购房子的时候，大家想一想，如果你是开发商，如果门外有成百上千的人排着队，你会心甘情愿的打折或平价卖房吗？

3.从2009年到2011年，多伦多的租房空置率从3.5%降到1.4%， 过去多年来的统计数据表明，每年多伦多新增加的租户有将近10000户，今年将会更多，因为更少的人买房。未来几年多伦多用于出租的Condo公寓的完成量远远不能满足租户的增加。从已经拥有房产的人的角度来看，投资成本已经确定了，而房租还在不断的上涨，租金回报率会越来越高，房主凭什么会减价10% — 30%卖房子呢？最近笔者就有好几个已经把Condo放在市场上出售的客户, 即使有人愿意出合理的市场价都不愿卖掉。原因很简单, 他们的原始买价相对于目前的市场价格便宜很多, 现在的租金能给自己的投资每年带来至少6-8%的投资回报, 房子卖了,没有好的地方投, 钱放到银行里的年利率才不到2%。而且好地段的房子，卖了以后再买回来成本会更高。

4.很多经济学家拿Debt/Income Ratio（Debt/Income Ratio）说事儿：认为加拿大的债务/收入比为165%，高于美国2008年金融危机的时的比例, 因而得出结论：加拿大的房价风险已经高于美国金融泡沫破灭时的风险， 所以未来几年房价要大跌10% — 30%。但是最新的研究又发现：加拿大的债务/收入不能与美国的债务/收入比同日而语，因为美国是没有加拿大的全民医疗体制的，加拿大的居民很大的一部分医疗开支是通过税收实现的，所以仅就这一项因素调整后的数据为118%，还远远优于美国早期在价格增长时期前的平均值！

5. 2012年加拿大的移民政策发生了重大调整，很多人认为，投资移民少了，技术移民少了，移民总数大大减少了，会影响以后的有效需求的增长。其实从移民部最新出台的2013年的移民计划可以看出，技术移民，投资移民及难民数量的减少将会被大幅增加的经验类类移民（留学生移民）、家庭类移民及配偶及子女类移民填补，而且移民总数也增加到260500。由此我们不难看出，政府实际上是在不留余力的增加移民总数，改变移民的年龄结构，使新进来的移民朝年轻化、英语口语化发展。与之配套的是多伦多及其周边的各个大专院校不断的扩招国际留学生。学校扩建工程只考虑新建教学楼，而没有考虑增加学生宿舍。多伦多Down Town的租房刚性需求会增加。

6.关于更严格的贷款政策，笔者认为，中央银行早就应该走这一步。这一步的最大好处就是杜绝笔者最不希望在多伦多的地产市场上的出现的那些根本就不靠谱的操作和太多的浮躁所带来的泡沫。想一想，如果银行一直放宽贷款，让越来越多的不具备投资能力或者根本就不懂任何投资原理的炒家进入到投资的队伍里来。市场上就会有更多的忽悠，更多的贪婪，更大的泡沫，更多的放大投资杠杆之类的歪门邪说。那样的市场岂不更不靠谱，甚至更危险吗？

7.不是天天在市场上接触实际的买卖及出租房屋的人们在看待市场变化信息的时候只能看到媒体的渲染及粗略的统计数据: 比如多伦多的房屋销售量减少了, 或者多伦多的平均销售价格下降了. 而没有意识到每个地段的房子是不同的。美国也是如此，真正有刚性需求的城市的好社区或人口流动性大的街区的房价这几年其实并没有大幅度下调。反而是由于刚性需求的增长，房租还会不断上调。比如多伦多Down Town沿着地铁线的黄金地段，或大学以及金融中心一带的Condo，在房租还在不断上涨的情况下，房屋的拥有者凭什么大量降价抛售呢？即使其他地方的价格出现调整，这些黄金地段的房价也不会跳水。只会出现少量超出自己的能力过渡投机的人的割肉行为，或者开发商少量内部折扣清仓的机会。这相反会给聪明的价值投资者提供以优惠价买入的机会。

如果我们能够了解到真正的市场规律，正视与防范好可能的风险，我们就能够超脱于市场在某个时段的上下波动，无惧风浪，甚至可以逆向思维，做到逆向投资，人皆趋之我避之，人皆踲之我取之。能够超然于市场波动的价值投资者才是最后真正的赢家！

在多伦多投资Condo的“老油条们”都有个秘诀，英文是：Do not over buy any time, and do not sell in bad time. 这句话告诉我们投资地产的基本底线之一：不要超出自己的能力投资，不要在不该卖的时候卖房。这句话看似简单，其实在现实中真正明白这个道理及其前因后果的投资者并不多。笔者可以肯定地是，绝大部分在地产投资上载跟头或亏了钱的人，根本原因就是在主观层面上没有真正明白这个道理，而只是简单的想赚块钱。

作者：杨洪
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