做靠谱的人，选靠谱的投资

人的本性是贪婪的。有的时候我们必须意识到这一点，要学习控制自己的贪欲。把投资回报的期望值调低一点， 把回报的周期拉长一点，把眼光看远一点，眼界再宽一点，心胸再广一点。无论是做投资的人，做房东的人，做地产经纪的，想法再现实一些，做事再靠谱一些。这些都会对我们做好地产投资有帮助。理念与道路决定命运。在人类历史的长河中， 只要商品社会的货币交换模式还在，地球上人类的数量还在增长。两个最基本的事实是不会改变的：一，土地和房屋只会越来越供不应求；二，通货膨胀也只会越来越严重。以前笔者有一篇文章，讲到多伦多是世界上难得的投资Condo的“风水宝地”。地方好，人更好！拜媒体及经济学家所赐，每年都会有大量的负面分析和悲观预测（类似于要降价10-30%之类的推断）麻痹绝大部分消费者及准购房者，既降低了过大的泡沫的风险，更给少量靠谱的价值投资者提供了大量的消费群：甘心租房子住，替房东还贷款的租客们。正应验了一个真理，世界上的财富是有限的，而只有少数人真正地掌握着大部分的财富。

地产投资依靠知识与经验，是一门学问，更需要灵感，更是一门艺术。地产投资难的不是经验和知识，更考验的是一个人的勇气、眼界、耐性、个性甚至是人生观与世界观。所以笔者作为一个普通的投资人，时常警戒自己，少一些浮躁与激进，多一些耐心和自律。一个靠谱的“食客”，首先不要贪吃（控制好自己的投资尺度），其次要学会挑食（运用租售比与性价比尺度），最后练出知道什么时候下筷子的真功夫。笔者自知智商一般，那种高回报赚快钱的金融投资只能是敬而远之，认准投资地产才是最靠谱与实惠的选择。不求大富大贵，只求老有所得。愿意结识明白其中奥妙的朋友，省时度势，互相学习，共同探求地产投资的秘密。投资路上困难总是有的，但是我们有了理想和目标，选择靠谱的思想和方法，插上理性的翅膀，乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海。相信时间会证明一切！

解释：什么是多伦多地产市场的“天平效应”？

在多伦多的房地产住宅市场中，有两个并存的交易市场，一个是房屋买卖市场，一个是房屋出租市场。在市场供应与需求总量变化不大的前提下，房屋的买卖市场与出租市场总是呈现出此起彼伏的交替上升态势，就像一个天平一样。当房屋买卖非常活跃，房价上涨时，由于愿意租房住的人相对变少，房租上涨就会受到抑制；当房屋买卖市场偏淡时，由于愿意租房住的人会偏多，租房市场中的房源就会短缺，房租从而上涨。这一规律，在多伦多Down Town的Condo市场上尤为明显。

另外补充两点投资方法与例子：

1.变相集资当买房投资

笔者在2012年举办的一次投资讲座上遇见一个“投资者”，讲述了他们夫妻俩几年前经历的噩梦般的“地产投资”经历。据他们说：在参加笔者的讲座之前一直以为自己是吃亏在地产投资上。认为地产投资不靠谱，从此不再碰地产投资。事情经过大概是这样的，在2005年，经朋友介绍，他们投资了一个“地产项目”，某一个有限责任公司买下了一块地，然后对外招售股份，每股15万加币，招股人对认股人的承诺是：筹集的资金用于开发一片Town House或者是一栋老年公寓，然后出售或者出租，项目周期3年。招股方保证给于投资人每年18%的投资回报率。在朋友的劝说及高回报率的吸引之下，他们怀着美好的愿望经律师公证，投资30万，认购了两股。到2008年时，这对夫妇眼看着此项目的那块地什么动静都没有，经过进一步调查了解，甚至政府的规划都还没有获得批准。他们将招股公司告上了法庭。几年下来，该招股有限责任公司正式申请破产。最后，经过正规会计师事务所的清产核资，他们拿到了一个正规的财务报告以及一千余元的投资余款。就这样，这对夫妻几乎前半生的所有积蓄就在保证18%的年回报率的幌子下被集资走了。还捞下了一个病根：一听说是投资地产，就一定不靠谱！

2. 过度投资

在所有的地产投资里，最容易不靠谱的投资就是自不量力的投资。哪怕你投资的标的物再好，自己把握不好也无济于事。笔者常常说，在同一栋楼里，有一些人的投资在赚钱，有一些人在亏钱。还是以上文提到的靠谱的投资实例中所提到的同一栋楼里发生的事为例吧：2005年，笔者一个熟人A先生，自己的计税收入并不高，当时除了5-6万加币的积蓄现金以外，还没有一处自住房和投资房，也就是说根本没有其他的融资资本。他向笔者询问能不能投资在笔者自己也买了的那栋位于多伦多市中心Bay St与College St交界处的Condo。笔者建议，由于A先生的收入不高，现金积蓄也不多，最好不要动手。即使买也不能贪多，最多只能投资一套一室一厅的600SF左右的户型。而且买了房子后还要努力找工作或积累更多的资金用于未来交房使用。然而，A先生并没有通过笔者购买。一年之后，他打电话过来，问笔者能否帮忙转让一套小户型给别人。原来在咨询完笔者过后，他认识的另一个经纪人朋友建议他买两套，一套大的，一套小的。市场好的时候，不用等到交房就可以转让给别人，保证赚大钱。而且买两套还有该经纪人的回扣。

于是A先生用仅有的几万现金开始了他的炒房之旅。一年快到了，手上的现金不够同时支付两套房的第3个5%的房款，他必须转让出一套小的。可是他并不知道的是开发商在那个时候还不能允许做Assignment合同转让。经协商无果，小户型合同违约作废，开发商没收了那套小户型的10%的首付，大概2万元！在2008年交钥匙的时候，A先生手里还有另一套大一点的户型，虽然东拼西凑地将25%的房款交齐了，可是由于向银行申请贷款时，A先生的收入碰见了瓶颈。更关键的是，2008年年底正值美国的金融及次贷危机，几个月里，几乎没有人愿意买房子。这让A先生紧绷的神经更加接近于崩溃了，于是他又打电话找到了笔者。此时的A先生已经不再想做炒楼花赚快钱的梦了，他能感觉到的就是未来几年多伦多的房价会和当时的美国一样，一路大跌。他用急切地语气对笔者说：现在开发商允许转让楼花了，能帮忙把那套大一点的单元转出去，只要整体上不亏钱，他就满意了。最后，A 先生是“幸运的”，在2009年初，大楼办理贷款手续交割之前，那套2卧室的单元以高于原始买入价6万元的价格转让了出去。A先生终于走完了他的这趟投资Condo的惊险之旅。扣除将近2万元的手续费及在小房子上亏的2万元，他总算是没有赔钱！

作者简介：作者长期关注多伦多Condo市场的变化，注重Condo投资的理论研究与投资实践相结合。归纳总结出《北美地产投资层次理论》，《地产投资的八大弊端》，《Condo投资的风险与控制》，《Condo投资的四项基本原则》等。通过长期的投资实践，成为多家主流地产开发商市场顾问及大批地产投资者的房产托管人。本文为作者亲笔奉献，欢迎批评指正。

作者：杨洪
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