本周继续上周话题，和您谈谈商业物业租赁与买卖的注意事项。

五、商业物业Commercial与普通住宅Residential的不同。影响商业物业的价值除了一般我们能想到的：市场销售行情、交通便利度、营业面积等因素之外，还有一些特殊需要注意的地方：

1、停车位Parking。这个因素往往是临街小商业的致命瓶颈。关于固定车位Reserved Parking的数量，市政府规定是 3parkings/1,000sf。
2、商业标牌Sign。商业活动最重要的要求就是广告。City By Law具体规定户外商业标牌是否允许挂，挂的位置，大小，字体，基本颜色等。
3、商业用途Use。对于会造成污染、噪音等环境影响的商业。
4、营业时间Business Hour。对于非独栋的商业物业来说，早晚营业时间，周末节假日是否可以营业，下班时间以后是否允许你单独使用自己的租赁单位，水/电费、空调、清洁费如何调算，都是要在合同中写明的。
5、特殊保安系统Security。银行、金铺、艺术品店等商业，会有特殊高标准的保安系统要求。
6、喷淋系统Sprinklers。一般每个单位5个喷淋，$1,200/sprinkler。
7、货车卸货口Lording Dock/Truck Level。对于涉及大宗货物转移的商业，是否有合适充足的Lording Dock很重要。

六、商业物业类型的代码。要想研究清楚加拿大商业物业，起码要搞懂标准分类代码的含义。商业一般用MC-1, MC-2系列，而办公室我们一般用的代码是3A/A/B/C。常说的3A级办公室就属于最好的了。

七、买卖合同的关键条款。

对于大多数移民朋友来说，买卖商业也许并不陌生。以下是在合同拟定时需要注意的事项：
1、Landlord Approval业主同意；
2、Lawyer review让律师帮您审合；
3、Accouter review不熟悉西方会计学的话，找一个本地会计师重审一遍生意的账簿，可买得更安心；
4、Observe行话叫做“观店”。就是买家到生意所在地，实地考察该生意的运转情况以便与卖家提供的数字相比较。
5、Town center approval市政府批准/报备；
6、烟牌照、酒牌照的转让要作为“条件”写入合同。

八、商业租赁的费用计算方式

1. Gross Lease， 毛租金或总租金计算租约。 租客每个月付给房东固定金额的房租，而不需要另外支付其它费用（地税，管理费，保险，common area charges）。

2. Net Lease， 即以净租金计算的租约

Net Lease又可以细分为：NET(Single Net)Lease, NET/NET Lease以及 NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。在Triple-Net Lease中，租客需要支付所有的费用，承担所有的责任，而房东只需要负责收支票。这样似乎对租客有些不公平，所以这类租约还是比较少见的。

而我们平时所说的Net Lease，其实指的是NET/NET Lease，也是目前多伦多最常见的商业租赁形式。租客除了交固定的净租金Net Rent外，还需要交T.M.I. 即地税，管理费和保险费，或是现在逐渐流行的T & O （Tax & Others）即地税及其他。

Net Rent净租金有两种形式。一种是按月计算，另一种是按每年每平方英尺。

3. Base and Additional Rent， 即以基本租金加额外租金计算的租约

一般适用于大型的工商业或Office Building。除了Base Rent（有时也叫做 Minimum Rent）基本租金外，租客还需要承担部分Building的运行成本。

4. Percentage Lease， 百分率租约，即按收益的一定百分比计算租金的租约

Percentage Lease最常见于零售业。租客每个月付固定的minimum租金再额外加上超过固定营业额一定的百分比。租客需要向房东报备每个月的销售业绩。

九、关于连锁店

连锁经营生意（franchise）是指连锁总公司（franchisor）允许加盟者（franchisee）在规定的范围内使用其名称、标志和商标从事生意。连锁经营被誉为最具潜力的产业和经营模式。据不完全统计，在世界范围内，个人独立开店成功的概率只有40%，而加盟知名品牌连锁体系成功的概率却高达90%。

连锁店生意买卖中，转让费一般是买卖双方分摊。培训费则有买家自付。围绕生意经营所涉及的设备，是包含在合同费用中的。而存货盘点则会根据具体存量及复杂程度决定盘点及结算方式。如果买的是一个小便利店，存货量不大，则盘点由买卖双方在经营的最后一天之后，关店盘点，当场结清。如果买的是一个大型仓库，则可能需要雇请第三方专业机构进行盘点。第三方盘点的数字也是对应保险公司及其他机构所承认的。商业买卖中的验房一般主要集中在消防安全上。按照不同的商业规定，一定面积之内需要有喷淋头或逃生通道。

生意租赁与买卖涉及方方面面，选一个懂行而负责的地产经纪及律师至关重要。以上分析仅供参考。

作者：“老毕组合”多伦多地产经纪曾文清Wendy 647-338-5258和毕云来 647-921-7890
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