四．非加拿大居民在加拿大投资房地产的税务事宜

购买房地产时， 非居民与居民的税务是相同的，对于非居民购买物业的数量也同样沒有限制。

但在出售房地产时， 非居民与居民的税务是不同的。 居民如果符合有关主要居屋的条件，房屋出售时资本增值可以免税，而非居民则不能享受这一优惠条件，即必须交付资产增值税，具体缴税金额不尽相同。

非居民在出售房屋时必须通知加拿大国税局并申请一份清税证明书（ Clearance Certificate ），以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给卖出方和买入方 ，以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事，那么买方可能有责任承担卖方所欠税款 。

如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价 25% 的金额 （保证金）放在信託戶口中 。 在收到政府发出的 Clearance Certificate 后，律师会用此 保证金付清卖家的有关税项，再将余款 退还给卖家。 如果卖家在 final close 以后 30 天之内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局 结清应交增值税项，则律师会将此保证金会交往国税局 ，再由卖家报税时去结清。

在购买楼花时，发展商可能会要求非居民分数次交纳一共 35% 的首付。非居民在 final close 之前转让楼花时，律师必须事先 扣留 上述保证金，以保证非居民会交付有关增值税项。
有些国家与加拿大有双边税务协定，而这些协定可能使卖家免去或降低在加拿大的税务。因此，卖家应咨询专业人士及有关国家的政府机构，以确保得到最大的利益。

五．非居民投资加拿大房地产的具体实施

大吉提醒大家非居民可以通过好多种方法在加拿大投资房地产：本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产；或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买；通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买；或非居民和加拿大居民共同购买（让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民）；可通过加拿大投资公司来购买或可通过加拿大房地产投资信托基金（ REITS）投资。

当然，我们在购买房地产时要把握好时间安排。在多伦多，从看好房子，签好合同，到交房，如果不用贷款，最快也要１０天左右的时间，一般情况下，是３０天，６０天或９０天后交房，时间是从合同生效日起计算。那么，如果当事人，看好房子，等不到交房，要离开多伦多，则要在当事人离开多伦多之前，和被委托人到当地律师事务所，签署POA即《委托协议书》，委托分为一般委托和有限委托两种方式，前者，被委托人可以代委托人办理任何事宜，权力较大。后者，受托人只能办理与房产交易有关的事宜，权力有限。签署委托书后，受托人即可代委托人办理房子的交接事宜，如交定金，最后一次看房，交付余款，拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。

在卖房的时候会涉及税务问题，当地人售房，如果是自住房，盈利部分并不需缴税；外国人则不同，卖房时须交纳一定的保证金给税务当局，房屋售出，盈利部分的税务结清以后，再退还该保证金，盈利部分，参照所得税率征税，一般在30-40%不等。实际上，很多朋友以公司的名义购置物业，按照公司经营的税率计税，远远低于个人所得税税率，另外还可以把贷款利息，管理费用等等抵税，所以出租，盈利的收入，所缴纳的税额不好简单计算，最好咨询专业人士。

对于房屋本身，以给亲友自住，单纯投资而论，由于购买目的不尽相同，对房产所处的地理位置，房屋结构，空间大小，设施齐全程度等要求也会不同，会有所偏重，最好多搜集资料，加以认真分析，尽可能避免盲目投资。

六．其他相关重要话题Power of Attorney（POA）

其实，大吉认为非加拿大居民在加拿大买房并没有想象中的那么复杂.简单的说，除了银行要求的首付款多过本地居民，以及卖房时需要交一定的Capital Gain Tax之外，与本地居民置业并无大异。

在实际操作过程中，由于短期签证时间有限，境外买家无法等到Closing(房屋交接)就必须离境，这就牵涉到授权委托书(Power of Attorney, 简称POA)的问题，这是一个比较重要的环节。
买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人。也就是说，买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人来作为自己在加拿大买房的全权代理，行使签字权（购买楼花除外）。而且，必须使用规定的统一表格，可以从网上下载，当然也可以请律师代劳；有两个见证人见证签字；并且需要律师或其他Notary Public 的公证。除此之外的任何形式的授权委托书都有可能不被接受。

但是，即便你的授权委托书一点问题都没有，银行也未必接受。因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感。比如，TD Bank和皇家银行就规定，房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字。以多伦多目前的情况来讲，在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受。除非银行对买家本人有一定程度的认识了解。因此要特别提醒买家的是，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受POA；要不然，就不是一张机票的问题了。

作者：大鹏地产吉小硕（JOHNSON JI）
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