三．移民政策的变革对公寓市场有长期利好影响

大吉以为由于加拿大地大物博，人口稀少加上人口老龄化越来越严重，所以加拿大政府在不断努力调整移民政策，希望吸收世界各地年轻有为的人才，中国学生作为赴加留学的主力军，成为加拿大政府的重点吸纳对象。而语言能力好的学生能够更快地适应当地的学习和生活，将来毕业后投入到工作中，凭着在加拿大学习和工作的经验申请移民，为加拿大的经济作贡献，这就是为什么加拿大使馆不断颁布一系列针对语言成绩好的学生而放宽签证要求的政策。

因此，针对加拿大政府不断削减投资移民份额，提供技术移民门槛却接连不断的出台鼓励国际留学生来加拿大留学的移民国策，年轻化必将是移民的主流，每年将近有40000多来自全球最富有阶层的国际留学生，将对多伦多的公寓及楼花市场产生不可预估的深远影响。

另一方面，多伦多人口快速增长为多伦多整体经济持续发展提供了人力资源和劳动力的保障, 同时也促进了多伦多消费市场的需求, 消费需求首当其冲的是购买住房, 安居才能乐业, 安居乐业是各国移民来加拿大追求长期发展和提高生活品质的首要保证. 加拿大移民部近日推出2013年新移民配额修改意见, 计划于2013年在世界各国吸纳28.6万新移民来加拿大, 需要指出的是这个数字大于2012年的移民数额. 按过去数年的经验, 按比例其中将有一半人会涌入多伦多, 这些人将成为大多伦多房地产市场刚性需求和房市稳步增长的主要推动力.

因此大吉以为：移民政策的变革对公寓市场将会产生长期利好影响。

四．稳健的经济及不断提升的就业率将促进楼市健康发展

依据加拿大第一大商业银行皇家银行对加国各省经济发展预测报告, 安省2012年的经济增长率将为2.30%, 这是因为安省的汽车制造业和金融两大支柱产业在2011年的第二和第三季度增长受到了影响, 不过皇家银行对安省在2012年和2013年经济发展持比较乐观的态度, 预计2012年和2013年安省的经济增长率将都超过2011年的水平, 经济增长率将达到2.3%. 正因为更好的经济增长预期, 2013年安省的失业率将会低于2012年的7.9%这个数字, 2013年安省的失业率将回落在7.7%. 更好的经济表现和就业市场的预期将给大多伦多地区2013年房地产市场注入更大的发展潜力和增长信心. 就经济层面来说, 大多伦多地区2013年房地产市场增长幅度应该会延续2012年的稳步增长势头，全年涨幅预计仍然维持在6-7%。.

五．较低贷款利率是房地产持续增长的有力保障

自从美国次贷危机爆发演变成全球性金融危机以来, 我们逐渐认识了量化的货币政策, 以此来刺激经济复苏. 长期推行量化货币政策将导致通货膨胀. 通货膨胀的预期将使投资者放弃货币的持有转向对有形资产的持有, 公寓，楼花等等有形资产将继续受大众青睐. 近年来加币兑美元的汇价高企不下, 在很大程度上阻碍了加拿大对美国的出口, 如果实施加息, 这将进一步提高加币兑美元的汇价, 对加拿大经济发展有害无利. 本届政府如今已明确表示, 政府将为 “保证加拿大国民经济增长和就业市场的稳定而竭其所能”, 鉴于美国和欧洲经济发展的不确定性, 加拿大央行预计将在2012年后的几年内继续奉行低利率政策, 目前的低利率政策将基本延续至2015年而保持不变. 目前的低利率使我们的房子贷款成本降到了历史的低位水平, 低利率预期将进一步稳定并增进多伦多公寓及楼花市场的强势发展.

六．低价物业将成为年轻人的消费主流

公寓物业在多伦多市场穏定増长的需求，是毫无疑问的。近几年高速兴建的大量高层物业，除了环保和社区规划政策影响之外，更多是现实需求的反映。前面提到的TD银行报告也认为，目前已完成和正在兴䢖的大批公寓，仍然可被足够的需求所吸收。而做为供应链环节的发展商，他们也一定会密切调查追踪市场需求变化，并且相应调整开工量，不致于出现市埸供应肓目增长的局面。

根据CHMC的资料显示，继今年前四个月加囯城市公寓开工量激增之后，五月份的开工量已下降了21%。需要再次指出的是，目前开工的高层公寓项目，很多是两三年前已推出巿场，预售比例达七成或以上的项目。从根本上而言，多伦多公寓市埸的前景，是由其价位，或者是其负担能力指数所决定的。多伦多目前独立屋的平均价已达82万左右，相对而言，均价36万左右的公寓物业，不到它的一半。对于许多初次置业者而言，公寓物业负担能力，显然是轻松太多。

多伦多房价发展的趋势已显示，如同伦敦，纽约等国际性大都市一样，居住在市区中心地段的低层物业，将是富有人士的专利，非一般年轻或中产人士所能负担，在这一客观形势下，如果希望或需要在市区置业，公寓物业就成为了不可避免的选择。随着科技进步和经验的积累，公寓物业的舒适度，合理性和维护成本方面，均有大幅度改善。譬如九尺屋顶的设计，先进网络及保安统的安装，非必要设施的缩减，高效节能材料和设置的引进，以及楼高的提升（减少维护单位成本）等等。它们在改善公寓物业生活品质的同时，也降低了业主们的负担成本（管理费）。公寓物业各方面的特色和优势，在人口近六百万的加拿大第一大都市，其乐观的巿埸前景是可以预期的。

以上是大吉在决定投资楼花时的基本判断，仅供大家参考。目前仍有少许4% DISCOUNT, 10%首付，2015年交付的楼花单元在手，望有兴趣投资者来到咨询：647-229-8666

吉小硕（JOHNSON JI）
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