大吉这几天一直忙于带国内来的投资移民看房，在过程中发现除了要快速地帮助新移民了解加拿大，了解多伦多，了解不同豪宅区域的特点，了解学区，了解社区，了解自然环境，人文环境，教育环境等等，还有一点非常值得重视：尽我们经纪的一切可能，帮新移民朋友们尽快了解在加拿大买房需要经过哪些程序，哪些过程。大吉结合自身的豪宅买卖经验，归纳总结出在多伦多买房的十步曲，希望能够为新移民朋友提供一点点帮助。

一、找经纪

大吉在以前的文章中多次强调找一个优秀的地产经纪对客户买房的重要性，不同的经纪具有不同的资源，不同的谈判能力，不同的沟通技巧，不同的服务内涵和服务品质，移民朋友不管如何选经纪，选择什么样的经纪，有几个核心的因素一定要把握：口碑和人品如何；是否非常专业；是否非常专注于某个领域；是否值得信赖；是否具有较强的谈判能力等，总之：选择不同的经纪会产生不同的结果，而对地产经纪的选择是新移民朋友能否成功买房的第一步，同时也是最重要的一步。

二、看房

在找到一个信得过的经纪之后，确定你心目中的地段、房价以及房屋类型，经纪会根据这些资料为你选择合适的房屋；一个好的经纪必须具备良好的职业道德，了解法律和各项规定，具有较强的专业知识，关注你的需求，并提供建设性的建议，诚实可靠。在找到符合你的价格和地段的房屋后，你要仔细检查以下各项：

1）房子的状况（Condition）；包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。多伦多的房子大多是木结构的，外面贴了一层砖，有些甚至只用了防雨板，好处是节约材料、降低成本兼隔热保暖，但从国内来的总认为象国内的别墅或者全砖的商品楼那样才坚固放心，其实是个误区，这里的砖墙漂亮是漂亮，但没有承重的功能。木结构房的承重和其他各方面都没有问题，你不用担心，绝对塌不了。普遍隔音不太好；卫生间设备比不了国内的别墅和高档酒店，甚至还不如某些高级公寓，但比一般的商品楼要好多了，“美标”算是很普通的。检查地板走路是否有吱呀声，有一点很正常，但别太响了；你还要仔细检查天花板、窗户下面和basement是否有漏水的迹象，地毯是否潮湿，暖气和空调是否工作正常，等等。

2)地税（Property Tax）和水电气费；要记住，多伦多的冬天寒冷而又漫长，通常会把室内温度设定于摄氏二十一二度。每增温一度，燃料费用增加大约百分之四到五。取暖费是一笔不小的开支，每月少则一两百，多则五六百，视炉子和隔热情况而定。加拿大所有的房子都有暖气，燃料有天然气（gas）、电和燃油（oil），相对而言，gas是比较经济划算的，用电干净但较贵，而用油则不太方便,目前多伦多几乎没有用油的房子。

3)建筑图（Survey）；这张图可不是房屋结构图，严格来说它只是一张土地和房屋方位图。申请贷款，将来卖房可能都可能需要它，所以卖方最好有这张图。Condo Apartment和Townhouse没有Survey。

4）中央空调；因为多伦多夏天不太热，三十多度的日子没有几天，一般用电扇就行，但大部分房子还是有中央空调的。

5） UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation)，一种化学填充剂，很多人管它叫石棉。为了节省能源，在 1975到1979年间，安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料，全国大约有十万户采用，但后来又发现UFFI会释放出 formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分，政府又出了一大笔钱替住户拆除，再后来又发现其实没什么大事，费力不讨好，里外不是人。因此，市面上有UFFI的房子很少，经纪人会要求卖方保证屋内不含UFFI，并写进合同。

6）朝向和日照；不象国内的很多好房子都要求坐北向南，一半是传统，风水或者迷信，一半是为了日照。多伦多的房子朝向就乱多了，除了上下，朝哪个方向的都有。事实上，因为日照时间长，很多朝西的房子也很受欢迎。

7）最后有必要提一下高压线，因为在North York、Scarborough和Markham，靠高压线的房子很多，并且都在不错的地区，大吉认为高压线的心理作用远大于实际危害，至于买不买，移民朋友自己拿主意。

三、下Offer

在看完不同的房子并决定买房后，就进入到下OFFER阶段。房主已经有了一个要价（ask price或list price），你可以就地出价，加拿大管这叫“下Offer”。Offer由经纪人来写，可价钱得你自己定。这个还价可是门学问。买家当然想是越便宜越好，但你不能还得太低，太低了卖主认为你不诚心，他不理你了，你还得自己往上涨，非常被动。负责的经纪会给出你最近这个区内类似房屋的成交价格，据此并结合经验给你一个参考意见，但最后主意还是要你来拿。各项条件都在建议书内，例如订金（通常是一万两万或房价的 5%）、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在合同里加进几项条件（Condition），包括验屋、贷款等，Condition的时间通常是5天，如果有条件不满足，你可以不买这房子，不会有什么损失。

合同中还会有一个时间限制（Irrevocable time），卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后，你要在每份合同上签字，然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受，可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近，他会回签回来（这里叫Counter Offer），一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期（Closing Day），有些也用专门的合同，只写了要改动的条款。同样，也给你一个“最后通牒”，在此日期前做出决定。你可以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往，直到达成一致，或者最后告吹。双方差距千八百元而不能成交的事也时有发生。最后签字前一定要慎重，这可是有法律约束的，签完字可就真的不能改了。然后，你要照合同交给经纪人一张支票（有些要Money order）作为订金，这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的专门户口里去（In trust account），绝对安全，如果最后你不要这个房子，钱会完整的退给你。

吉小硕（JOHNSON JI）
电话：647-229-8666
邮箱：[email protected]
网站：www.johnsonji.com