大吉有一位从温哥华移到多伦多的朋友，前不久突然打电话给我，说要在DOWNTOWN投资楼花，理由简单的让我无法相信：他听好多做经纪的朋友讲目前的楼花市场很难做，市场进入了调整期；和他接触的朋友一律远离楼花，他说：“金子永远埋在地下，人取我舍，人舍我取，机会永远只留给少数人”，就这么一个和常人完全不一样的投资理念使他得到了意想不到的回报：STUDIO一期，4%的折扣，10%的首付，$573/平方英尺！要知道去年的STUDIO二期可是20%的首付，一房一旦平均价买到$622/平方英尺，也就是说不谈每平方英尺均价的差异，投资本金的回报率将提高一倍！这就是市场调整期的投资机会!大吉在帮朋友购买了2个单元之后，也帮自己在15楼选了一套，同时将自己的投资理念，投资感受以及看好多伦多公寓和楼花市场的几大因素总结如下，供大家投资参考。

金融杠杆提升投资本金回报率

从理论上来讲，绝大部分楼花在居住之前都会有三至四年的建筑周期，在这期间内，投资者利用投资杠杆，在分批支付10-20%的首付之后，没有任何成本产生，没有利息，没有管理费，没有地税，就等着市场涨价。由于有5-10倍的投资杠杆，每年只要市场正常增长7%，其投入本金就会获得35-70%投资回报，三年下来，好的楼花基本都能全部收回投资本金，当然前提是你投资的楼花在三年后有人愿意接手。
举例如下：近十年DOWNTOWN的公寓及楼花每年的平均增长在7%左右，不一样的楼花有好有差，价格增长有高有底，我有一个客户在去年楼花很火的时候买的STUDIO二期6楼$622/平方英尺，房款近$40万，交房前一年内付款20%，及投资本金$80000, 如果STUDIO按照市场自然增长7%的话，三年将增长21%，及房价达到$484000，加上买房折扣$5000，减去转让费$2000，经纪费3.5-4%，平均投资本金的年回报率接近30%；在同样的情况下如果投资本金减少到10%，即投资本金少了一半，那么投资本金的年平均回报率将达到60%！
因此，大吉提醒大家：投资楼花的目的是为了赚钱，在投资本金不变的情况下，不要过多强调每平方英尺的价格差异，而是要特别注重首付比例，金融杠杆的大小将会直接影响投资本金的回报率。

调整是为了更加稳健的增长

最近无论是在房市一线的经纪还是买家都深深的感觉到“炎炎夏日冰火两重天”！但大吉提醒大家：在今年前三四个月内公寓成交量可曾创下历史性纪录。近一两个月的公寓销量和价位，尽管出现波动，大吉认为这只是暂时的调整，要知道即使是人吃饱了还得休息一下。
多伦多近几年的公寓及楼花市场，无论是价位的升幅和销量的增长，均有亮丽的表现。如果从历史纪录和人们一般预期而言，将它称之为过热市场，也是其现实的反映。但多伦多地产市场的基本面，如人口结构／数量，房屋结构／风格等因素，在过去二三十年己有根本性的变化。譬如说，过去的独立房中，平房和复式房是主流性房型，但它们在近十年兴建的房屋中，巳少有看到；三十年前的独立屋，相当数量房屋只有一个四件全套的卫生间，而近一二十年兴建的低层物业（包括镇屋，半独立屋），一般均有两个或以上完整的卫生间。即使是历史较短的公寓物业，初期公寓的面积通常较大，很多是针对换房退休人士的需要，但近十年来新建的公寓，在保留基本结构的同时，总体面积大将呈缩小趋势。

近日最引人瞩目的地产市场预测，是TD银行的分析报告，它认为温哥华和多伦多两大城巿的房价，今后几年有15%左右的逐步下滑。我们暂时不质疑它的可信度。但是，两城市地产市场有相当的差异，实在很难对它们的房价走势，做出等量齐观的预测（无论是升或降)。目前多伦多与温哥华两地的平均房价，大概有二十五万左右的差异，而两城市的家庭平均收入则非常接近。在同一经济体系中，从两组数据很容易能够判断，温哥华物业负担大大高于多伦多，其房价下跌的风险和幅度，必然较多伦多严重许多。从近十年两地房价的升幅来看，2002年至2007年之间，温哥华房价上涨了90%, 而多伦多同期房价的涨幅则为40%。两城市过去和现在的地产市场情况不同，将来的发展，也将出现不同的方向轨迹。在近期发展方面，此报告认为，温哥华房价在下滑数月之后，将会在今年内逐步稳定；而多伦多地产巿场今年将持续强劲上升势头。对于造成多伦多和温哥华两地房价过高的因素，此报告也将低利率和相对稳定的经济，视为重要的推手。而报告最值得注意的，是其对多伦多和温哥华两地公寓巿埸的警言，认为它是巿埸风险最大的部分。

吉小硕（JOHNSON JI）
电话：647-229-8666
邮箱：[email protected]
网站：www.johnsonji.com